Question

4.A企业为了整体资产转让评估，评估基准日为 2022年12月31日。预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为40万元。评估时市场平均收益率为8%，无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为
1.2。 A 企业适用所得税率为25%，且生产经营比较 稳。试运用年金法计算 A 企业的投资资本价值。

Answer 1

问：4. A企业为了整体资产转让评估，评估基准日为2022年12月31日。预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为40万元。评估时市场平均收益率为8%，无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。A企业适用所得税率为25%，且生产经营比较稳定。试运用年金法计算A企业的投资资本价值。 根据上述数据，我们可以按照以下步骤来计算A企业的投资资本价值： 首先，我们需要计算A企业的未来5年的预期收益总额现值，这可以通过以下公式得出： 预期收益总额现值 = Σ[(预期收益总额 / (1 +折现率)) + 长期负债利息现值 + 流动负债利息现值] 其中，折现率 = 市场平均收益率 + (企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率 - 1) * (市场平均收益率 - 无风险报酬率)。 然后，我们需要计算A企业的投资资本价值，这可以通过以下公式得出： 投资资本价值 = 预期收益总额现值 / (1 + 加权平均资本成本)。 其中，加权平均资本成本 = (长期负债占投资资本的比重 * 长期负债成本) + (权益占投资资本的比重 * 权益成本)。 最后，我们通过将计算出的投资资本价值四舍五入到最接近的整数，得到A企业的投资资本价值的最终结果。

答：根据提供的信息，我们可以使用年金法来计算A企业的投资资本价值。年金法是一种评估资产价值的方法，基于未来现金流量的折现。 首先，我们需要计算每年的自由现金流量（FCF）。自由现金流量是指企业在考虑债务利息和所得税后可供投资者支配的现金流量。 自由现金流量（FCF）= 预期利润总额 - 税收 - 资本开支 - 资本化利息 其中，税收 = 预期利润总额 × 所得税率 资本开支 = 平均长期负债成本 × 长期负债占投资资本的比重 资本化利息 = 平均每年长期负债利息额 × 长期负债占投资资本的比重 现在我们按照上述公式计算每年的自由现金流量（FCF）： FCF1 = 100万元 - (100万元 × 25%) - (0.07 × 0.5) - (0.2 × 0.5) = 68万元 FCF2 = 110万元 - (110万元 × 25%) - (0.07 × 0.5) - (0.2 × 0.5) = 74.5万元 FCF3 = 120万元 - (120万元 × 25%) - (0.07 × 0.5) - (0.2 × 0.5) = 81万元 FCF4 = 150万元 - (150万元 × 25%) - (0.07 × 0.5) - (0.2 × 0.5) = 101.25万元 FCF5 = 160万元 - (160万元 × 25%) - (0.07 × 0.5) - (0.2 × 0.5) = 107.5万元 接下来，我们可以计算每年的折现因子。折现因子用于将未来的现金流量转换为当前值，考虑了市场平均收益率和风险因素。 折现因子 = 1 / (1 + 市场平均收益率 - 无风险报酬率) × 风险因素 其中，风险因素 = 1 + (企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率) 现在我们按照上述公式计算每年的折现因子： 折现因子1 = 1 / (1 + 0.08 - 0.03) × 1.2 = 1.0967 折现因子2 = 1 / (1 + 0.08 - 0.03) × 1.2^2 = 1.1922 折现因子3 = 1 / (1 + 0.08 - 0.03) × 1.2^3 = 1.2991 折现因子4 = 1 / (1 + 0.08 - 0.03) × 1.2^4 = 1.4175 折现因子5 = 1 / (1 + 0.

答：折现因子5 = 1 / (1 + 0.08 - 0.03) × 1.2^5 = 1.5487 最后，我们可以计算投资资本价值（PV）。 投资资本价值（PV）= FCF1 × 折现因子1 + FCF2 × 折现因子2 + FCF3 × 折现因子3 + FCF4 × 折现因子4 + FCF5 × 折现因子5 现在我们将上述值代入公式计算投资资本价值（PV）： PV = 68万元 × 1.0967 + 74.5万元 × 1.1922 + 81万元 × 1.2991 + 101.25万元 × 1.4175 + 107.5万元 × 1.5487 PV ≈ 341.27万元 因此，根据年金法的计算，A企业的投资资本价值约为341.27万元。

问：能稍微简单的计算嘛？ 这有点多 抄不下

问：老师 你能看看这题咋写嘛？

答：用文字·表达

问：文字不了啊 里面有表格

答：那是没办法的，老师这边没办法看到图片

答：当使用年金法计算投资资本价值时，可以将公式简化为以下形式： PV = FCF1/(1 + r)^1 + FCF2/(1 + r)^2 + FCF3/(1 + r)^3 + FCF4/(1 + r)^4 + FCF5/(1 + r)^5 其中，PV代表投资资本价值，FCF1、FCF2、FCF3、FCF4、FCF5分别代表每年的自由现金流量，r代表折现率。 根据之前的计算结果和给定的数据，将以上数值代入简化后的公式计算投资资本价值： PV = 68万元/(1 + 0.08)^1 + 74.5万元/(1 + 0.08)^2 + 81万元/(1 + 0.08)^3 + 101.25万元/(1 + 0.08)^4 + 107.5万元/(1 + 0.08)^5 PV ≈ 68万元/1.08 + 74.5万元/1.1664 + 81万元/1.2597 + 101.25万元/1.3605 + 107.5万元/1.4693 PV ≈ 62.96万元 + 63.88万元 + 64.30万元 + 74.39万元 + 73.27万元 PV ≈ 338.8万元 因此，简化后的计算结果显示，A企业的投资资本价值约为338.8万元。

问：2、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%。现在我们搜集到了A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表所示。请注意，交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。 | 宗地 | 容积率 | 区域因素 | 个别因素 | 剩余年限 | 交易情况 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | A | 1.6 | 0 | 0 | 40 | +2% | | B | 1.7 | -1% | -2% | 40 | +2% | | C | 1.8 | 1% | 0 | 38 | -1% | | D | 1.7 | 0 | -1% | 39 | +2% | 该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从2020年到2022年，每年地价指数上升1%。 根据上述条件，我们可以评估出待估宗地2022年1月的评估值。

答：你这个题看着太乱了