Question

二手房交易的流程与注意事项是怎样的

Answer 1

二手房交易的流程：
1、买卖双方建立信息沟通渠道了解相关的情况。意思表示一致的，签订房屋买卖合同。
2、买卖双方共同携带双方的相关证件（身份证、户口簿、买卖合同、房屋产权证明等材料）向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
3、若卖房方是贷款买房的，需要先进行赎楼。
4、管理部门查验有关证件、审查产权，对符合条件的房屋准予办理过户手续。
5、办理银行贷款。注意事项：
1、房屋产权是否清晰；
2、与卖方、中介的谈价，一定要当面，结果要书面化；
3、与中介签署规范合同。
一、二手房子过户费怎么算
二手房过户费的计算如下：
1、二手房交易手续服务费：住宅6元/平方米（房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米）；非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半；
2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担；
3、二手房过户土地收益金（代收）：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担；
4、二手房过户核档费：50元/宗；
5、二手房过户契税：税率为3%，按正常交易成交价格计征；个人购买的自用普通住宅（建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米）契税税率减半，按1.5%征收；拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担；
6、二手房过户印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半；
7、二手房过户营业税及附加：房产证不到两年时间过户，营业税不能享受优惠减免，需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；
8、二手房过户个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式；
（1）税率20%，按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用）计征；
（2）未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
9、如果是通过中介交易的，还需要缴纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。
一、二手房产权过户的条件有：
1、登记要件；
2、登记时限，登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核；
3、办理房产过户手续时需要的东西，需要房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续即可；
4、要查询二手房的产权状况。
二、二手房子过户的流程：
1、要对房子的产权进行调查；
2、买卖双方签订二手房买卖合同；
3、找评估公司做评估；
4、贷款的房子要办理相关按揭业务；
5、向房地产管理部门提出申请；
6、房地产管理部门核查；
7、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
8、由房地产管理部门核发过户单。
总之，二手房过户费的计算方式，一般是所购买的房屋成交价乘以百分之五点五进行计算，二手房产权过户需要具备登记要件、登记时限等条件。
二、二手房土地出让金是由谁缴纳
二手房土地出让金由谁缴纳，具体如下：
1、以划拨方式取得土地使用权的，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
2、如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。
一、二手房买卖的详细流程如下：
1、看房，买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；
2、查档，买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；
3、签合同，买卖双方协商房屋价格、定金、首期款，支付定金给中介公司；
4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
5、资金监管及贷款申请，买方支付首期款到按揭银行资金监管账号；
6、赎楼，买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
7、房屋过户，买方同担保公司去当地房地产产权登记核心三楼签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；
8、交房，买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
二、二手房买卖过程中的注意事项：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份；
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任；
3、必须标明付款、过户时间；
4、必须注明二手房相关费用的交接时间；
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单；
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面；
7、必须学会使用补充协议。
总而言之，以划拨方式取得土地使用权的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。土地建造房屋时，土地使用权是由国家行政划拨的，划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金，也叫土地出让金。
【本文关联的相关法律依据】
《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。