Question

评估某收益性房地产价值,该房地产建筑物剩余经济寿命为30年,土地剩余使用权

Answer 1

问：评估某收益性房地产价值,该房地产建筑物剩余经济寿命为30年,土地剩余使用权

问：评估某收益性房地产价值，该房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地剩余使用权年限为35年，经估测，房地产的预期年租金为280万元，运营成本为年租金的20％，单纯土地的年预期收益为50万元，房地产的预期收益率为9％，土地的预期收益率为5％。要求:根据上述资料，评估该房地产的价值

问：怎么算呀

答：亲，您好！评估某收益性房地产价值,要了解该房地产的基本情况，包括地理位置、周边环境、建筑物结构、建筑面积、建筑类型等；.其次，要了解该房地产的市场价值，可以通过比较同类房地产的价格，以及收集当地房地产市场的价格走势，来估算该房地产的市场价值；，要考虑该房地产的剩余经济寿命和土地使用权期限，根据该房地产的剩余经济寿命和土地使用权期限，可以估算出该房地产的折旧价值；要考虑该房地产的投资收益，可以根据该房地产的市场价值和折旧价值，以及当地房地产市场的投资收益率，来估算该房地产的投资收益。

答：1. 计算房地产的年净现值（NPV）：年净现值 = 年租金 - 运营成本 = 280万 - 0.2 * 280万 = 224万2. 计算房地产的剩余价值：剩余价值 = 年净现值 / (预期收益率 - 通货膨胀率)通货膨胀率取3%（一般指中国CPI中位数），则：剩余价值 = 224万 / (9% - 3%) = 3,733.33万3. 计算土地的现值：土地现值 = 土地单纯收益 / 土地预期收益率 = 50万 / 5% = 1,000万4. 计算房地产的总价值：房地产总价值 = 剩余价值 + 土地现值 = 3,733.33万 + 1,000万 = 4,733.33万5. 考虑土地剩余使用年限的影响：由于土地使用权年限剩余35年，因此，在房地产年限30年结束后，土地剩余价值将为0，因此，需要从总价值中减去房地产年限结束后土地价值的衰减值。衰减值可以用折旧法计算：衰减值 = 土地现值 / 土地使用年限 = 1,000万 / 35 = 28.57万/年在30年的房地产年限内，衰减值 = 28.57万/年 * 30年 = 857.1万考虑到衰减值是在房地产年限结束后发生的，因此将衰减值贴现到今天的价值，假设贴现率为9%：衰减价值 = 857.1万 / (1 + 9%)^30 = 111.19万因此，房地产的实际价值为：实际价值 = 总价值 - 衰减价值 = 4,733.33万 - 111.19万 = 4,622.14万综上，根据上述资料，该房地产的价值为4,622.14万元。