Question

房贷还款方式的计算公式

Answer 1

（一）等额本息计算公式：
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。
需要注意的是：
1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看；
2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
（二）等额本金计算公式：
每月还款额＝每月本金＋每月本息
每月本金＝本金／还款月数
每月本息＝（本金－累计还款总额）X月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
一、上海最新房贷利率，房贷利率对购房者有什么影响
中国人民银行此前宣布，自该日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR，5年期以上LPR为4．85％。
上海当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋60基点。据此估算，在上海购入首套房最低利率为4．65％，相对基准利率仍有折扣，与原本95折利率4．655％基本相同，稍有下降。二套房最低利率为5．45％，比原本普遍上浮10％的利率还高出一些。
知情人士还透露，此次定价机制改革后，上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定，是基于一城一策，因城施策的调控原则，以及当前上海房地产市场总体呈现量稳价稳的总体态势，同时也是更好落实确保定价基准平稳有序转换，保持个人房贷利率水平基本稳定的改革要求。
就各商业银行具体执行情况来看，国有大行可能会以接近最低利率执行。而一些股份制银行则表示，将执行4．85％的基准利率。银行人士对记者表示，新政对银行个人房贷业务没有带来太大影响，调整后的个人房贷利率没有出现明显上升或下降，可以说是平稳过渡。
在所有楼市调控措施中，房贷利率调节可以说是最重要的举措。
房贷利率又整体放松了，多城回归基准，又引来了今年多城楼市的小高潮。所以，按照市场表现来看，房贷利率和楼市行情呈负向强关联：房贷利率上调，成交量下滑，房价下跌；房贷利率下调，成交量上升，房价上涨。
也就是说，房贷利率上调，抑制了购房需求。
在接下来的一段时间内，由于房贷利率的上调，购房成本将会显著增加，房产市场成交量很可能会出现下滑。
这样对于房企来说，就又到了阶段性的艰难时期。
对于他们来说，很有可能会采取「以价换量」的方式来度过这段艰难时期。
在今后的几个月内，大概率会出现打折盘大批量入市的情况，而新房也会打折降价，间接还会导致二手房房价下行。
因为一方面房贷利率上调增加了购房成本，但是另一方面打折盘入市又在一定程度上降低了购房成本。
二、房贷类型
贷款购房主要有以下几种：
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30％，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。