二手房买卖需要审查哪些方面
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二手房买卖审查有利于保证二手房买卖交易安全,我们需要予以重视。二手房买卖需要审查以下几个方面:
(一)权属审查。二手房买卖业务,应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
(二)买卖双方主体资格审查。
(三)共同财产审查。共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
(四)权利限制审查。应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
(五)他项权利设置审查。应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
(六)优先购买权审查。
1、共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
2、应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
(七)禁止买卖二手房的情形。
一、二手房买卖需要交哪些税
如果买卖的二手房是满五年,买方只交契税。如果卖方不是唯一的一套,卖方要交所得税1个点。一般现在卖方都要求净得价,那就是买方交。如果房不满五年,还有营业税5%。如果是通过中介的话,还有1.2%的中介费。
二、二手房违约金是多少
二手房违约金问题它要分两个方面来看:看合同本身有没有约定?如果没约定应该怎么处理?
第一、对合同本身已经约定的,这个可以按照合同约定来处理,但是合同约定它是有法律的限制的,不能超出那个法律限制之外。比如那个法律它规定定金只能是在那个房屋交易价格的20%之内约定,如果超出部分它是无效的。对已经约定了定金的,他收取一方违约的,是要双倍返还定金给交付定金一方的。而对于那个交付定金一方违约的,他是无权要求返还定金的。
第二、如果说这个合同没有约定具体的违约金怎么计算或者金额的,那么只能根据那个违约造成的受害人的实际损失来计算,这个损失就包括像那个误工费,交通费,还有那个搬家的费用,也还有可能一些装修的费用,因为有些人装修他可能是用来长期使用的,但是那个中途违约的造成对这个装修物的使用率不高,导致了重新装修的费用的损失。
(一)权属审查。二手房买卖业务,应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
(二)买卖双方主体资格审查。
(三)共同财产审查。共有二手房,应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
(四)权利限制审查。应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
(五)他项权利设置审查。应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
(六)优先购买权审查。
1、共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
2、应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
(七)禁止买卖二手房的情形。
一、二手房买卖需要交哪些税
如果买卖的二手房是满五年,买方只交契税。如果卖方不是唯一的一套,卖方要交所得税1个点。一般现在卖方都要求净得价,那就是买方交。如果房不满五年,还有营业税5%。如果是通过中介的话,还有1.2%的中介费。
二、二手房违约金是多少
二手房违约金问题它要分两个方面来看:看合同本身有没有约定?如果没约定应该怎么处理?
第一、对合同本身已经约定的,这个可以按照合同约定来处理,但是合同约定它是有法律的限制的,不能超出那个法律限制之外。比如那个法律它规定定金只能是在那个房屋交易价格的20%之内约定,如果超出部分它是无效的。对已经约定了定金的,他收取一方违约的,是要双倍返还定金给交付定金一方的。而对于那个交付定金一方违约的,他是无权要求返还定金的。
第二、如果说这个合同没有约定具体的违约金怎么计算或者金额的,那么只能根据那个违约造成的受害人的实际损失来计算,这个损失就包括像那个误工费,交通费,还有那个搬家的费用,也还有可能一些装修的费用,因为有些人装修他可能是用来长期使用的,但是那个中途违约的造成对这个装修物的使用率不高,导致了重新装修的费用的损失。