Question

分析房地产市场的角度

Answer 1

问：分析房地产市场的角度

答：您好，很荣幸为您答题房地产了解越多，我的内心万分悲凉，特别是从老百姓的角度来说。　　中国房地产从1998年正式拉开帷幕，2020年开始下降，接近20年的周期走完。是的，高成长高杠杆高增速的房地产时代已经结束，新的周期悄然开启。　　以前房地产和经济是捆绑在一起，如今国家要剥离地产上的杠杆，将房地产的钱引到实体经济，降低金融风险、刺激消费，并完成“十四五”以来目标增长率。霍华德马克思在研究房地产周期时在《周期》一文中详细介绍了周期的规律：　　“ 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。• 过一段时间，经济不是那么糟糕了，后来甚至变好了。• 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。• 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。• 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。

答：经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资。• 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。• 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。• 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。• 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。• 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。• 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。• 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。• 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制。”　　经过调查发现了一个非常有趣的结果：房地产投资回报最大的时期在萧条时代。按着霍华德所写如今国内房地产正处于周期处于第一条“经济糟糕的时候……”但是国内外行情不一样，周期除了自行运行外，还受政策调控并且政策会严重影响周期运行轨迹。　　我们从政策和市场两个角度来分析，房地产未来发展。　　从政策角度来说：　　去除房地产杠杆，剥离房地产金融属性，使其从投资品、投机品成为商用品，势必会影响整个房地产走势。房价下跌，房地产公司收入减少。　　在整个行业不景气时，最先倒下的一定是那些垃圾公司但是靠着地产泡沫勉强度日的公司，行业大洗牌导致优胜劣汰，最后只剩下负债少、信誉高、现金流充足的龙头企业，从价值的角度来说提高了房地产长期价值，并且优化了行业发展。还记得我之前说的吗——“房地产投资回报最大的时期在萧条时代”，6-8月份的房地产公司集体暴雷、负债清算已经帮我们自动去除了垃圾公司，好的公司显而易见就那几家，这时候可以将它们加入自选，但是不着急买入。

答：城镇化人口建设是未来必定实施之路，它将提高城镇人口基数，拉动经济。如今常住城镇化人口为60%，户籍城镇人口为45%，还有15%的人口空间。因此市场还是很大，并且由于房企清算扫除，公司少了竞争也小了，业绩也会加速恢复。城镇化细节就不讨论了，房地产市场只能说是相对萎缩，现在成交量低迷，反映的是真实刚需量（去除了大量投机购房），对后续判断市场有了更好依据。　　再回到霍华德周期论中的“经济疲软的时候……”，如今新屋开工数量大幅下降，期房建设周期为3年，那么会导致3年后的房屋供给端减少。国内空置房屋没有代表性，例如北上广房屋紧缺，可三四线城市空置房屋过多，因此判断时需结合实际城市来看。在房屋建造的三年过程中，国家要推进城镇化建设，人口会增加，刚需也会增加，并且人们会有换房需求，老房子换新房。考虑到美国加息，2023年基本结束，2024-2025年世界经济缓慢复苏，国内经济也会复苏，那么又回到霍华德周期论中的“经济发展更好，房地产资产升值……”，叠加因为萧条时期新屋开建量减少，导致供需不平衡，房价会有一波拉升。房地产周期也开始新一波上扬，当然这都是极度乐观的推测。　　下面从市场的角度来分析：　　公司股价由基本面和投资者情绪决定，当大部分都不看好房地产行业的时候，房地产的估值已经被低估了，加上从2020年开始下跌到现在已经历经2年行业整体估值偏低。　　不过这个时候需要注意的时候，不能因为便宜而买入，不然极度容易陷入“价值陷阱”。负债是房地产最大的雷，所以选择公司时最先排除高负债的公司。随后需要关注的就是现金流，在环境很差的情况下手握大量现金流，既保证企业正常运行也可以抓住机会布局未来。从基本面上符合以上几点要求的公司没几家，我们筛选起来也容易。

答：我认为最重要的还需关注管理层，好的管理层比好的基本面更重要，特别是市场环境如此之差，管理层的每一个决策都会在不久的将来带来重大影响，甚至决定了企业的存亡。看看管理层干了什么，他们是否在股价下跌时增持，在中报、季报中对未来的应对策略和展望。　　我想这才是一个优秀的投资者真正需要具备的能力。前不久市场整体股价疯狂下跌，恐慌情绪蔓延，这让我突然想起了格雷厄姆先生所提到的市场先生，两者极其类似。　　我是该盲目跟风还是逆着千千万万资者逆着市场的惊涛骇浪，从着急卖出的投资者手中买入？犹豫中，开始计算公司内在价值，验算一遍现在买入处于低估，至少保证每年15%的收益率。巴菲特曾说“你支付的是价格，获取的是价值”。是的，不应该关注公司价格而应该关注买入的内在价值，毕竟股票的最低价由最后的傻子决定。　　“运气”很好，买了不久就反弹。我是一个很笨的人，只能用笨办法，笨办法因为笨重所以结果出来的慢，需要耐心等待。我都是个笨人了，多等一会儿有何不可呢？　　行业分析是客观的，公司基本面分析也是客观的，但是投资者却是个变量，投资情绪不断变换，会很大程度干扰市场。我们需要做的就是在价值和价格极度不平衡时，买入，然后当个笨蛋等待。您好，很荣幸为您答题