Question

签了商品房认购协议书了可以退吗

Answer 1

认购协议定金一般不能退。但若因卖方违反合同约定，导致合同无法履行的除外。根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
根据目前的法律规定，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。也就是说，如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，那么开发商就无需退还定金。因此，购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
购买房屋时最好不要签订房屋认购书，而直接签订购房合同。因为签了认购书，交了购房定金，购房者在签订正式合同时便处于被动地位，有些要求会遭到开发商拒绝，使购房者有口难言。而实际上，签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。
一、房产认购是什么意思
（一）房屋认购指的是在开发商没拿到预售证情况下而先与消费者达成的购房协议。
（二）认购的种类：
1、认筹、预约、预定：
认购一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。
2、去化：
是开发商在拿到预售证的情况下，与购房者达成购买协议，但没有进行正式的书面签约，而只进行简单的协议签署，确认达成购买协议。这种情况是因为签署房屋购买协议过程比较复杂，条约较多，还涉及贷款、银行、以及各类证件的证明，而进行的简化过程，正式签约一般会在认购之后正式签署购房协议。
因此，许多楼盘开盘当天声称卖了N套，卖了N％，均为认购数据，而不是实际的成交。也叫做去化，与开盘总房源的比率称为认购率。
二、房屋认购书的法律效力
认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。
预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。