Question

经济适用房与商品房有何区别？

Answer 1

一、定价原则不同
经济适用房实行政府指导定价，而商品房的价格则由市场决定。经济适用房的最终售价与市场上同地段、同档次的商品房相比，价格要相对便宜许多。这是因为经济适用住房的销售对象是广大中低收入者，它实际上是国家推出的具有半福利性质的住房，所以确定经济适用住房售价时，实行的是政府指导价，国家对于参与建设经济适用房的开发商的利润限定为微利，即按保本微利的原则，由建设成本加上3％的开发建设利润确定。而同时政府对开发商在经济适用住房建设中所涉及的规划、建设、应缴资金等方面给予一定的政策扶持和倾斜，给予一定的税费减免和其他的优惠，如各种配套费减半征收；所有的行政事业的收费减半，小区的建设配套费不摊入住宅的成本。有了这三项优惠政策，经济适用房的价格，就比商品房价格优惠了很多。更重要的一点是政府对于经济适用房不征收国有土地使用权出让金，这就使经济适用住房能以适中的价格出售。目前，本市市销售的经济适用房的价格在2350？4450元丨平方米之间，平均价为3250平方米。而商品房的定价则主要由市场决定，其价格往往受到多种因素的影响，相比而言，要比同区域的经济适用房高600？1000元／平方米，根据2001年1～7月本市市场的统计，内销商品住宅平均价为4385元丨平方米。
二、销售对象不同
经济适用房主要是针对中低收人家庭，而商品房的销售对象是不特定的。从个人购房对象看，经济适用住房主要面对的是中低收入家庭，如：政府公务员、教师、国企职工或政府实施重点工程需拆迁的拆迁户。
商品房的销售对象则没有限定，任何负担得起房款的个人或团体均可购买商品房。
三、户型及设计理念上不同
经济适用房的设计以满足居民的基本生活需要为原则，从居室类型看，主要有一居室到四居室及越层等类型，其中又以面积在70～130平方米的二居室和三居室为主，两者占到目前本市市经济适用住房户型的80％以上，设计时以经济适用为出发点，突出经济、实惠四个字。
商品房则不然，大户型、实用性、装饰性和功能分区明确是商品房设计理念中的核心，越层、复式、公寓、别墅是商品房的常用形式。
四、房屋再交易限制不同
经济适用住房再交易所受到的限制要比商品房买卖严格。一份完整的房屋产权，权利人享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。而经济适用房的产权人只完整地享有占有权、处分权和使用权，在收益权的行使上要受到一定的限制。这是因为经济适用房的建设用地是国家直接划拨而来的，没有缴纳土地出让金，房屋的性质具有半福利的性质，所以经济适用房的产权人在进行交易的时候，必须用交易所得价款向国家补交土地出让金，一般按照房屋所在地标定地价的10％交纳土地出让金，房屋所在地没有标定地价的，按照房屋买卖成交价的交纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。
而商品房的交易只需缴纳各种税费等杂金即可以进行，没有上述的限制。
五、物业费不同
经济适用房物业管理费用的收取标准由政府控制，一般要求为0．50元平方米，月）以下。商品房的物业小区管理收费则按照政府指导价，依照市场变化自行调节。