Question

购买二手房需要注意哪些事项

Answer 1

1、应当先确定买房人。实际生活中，很多婚前买房的小情侣在买房的时候为了表明自己的忠心约定了只写女方的名字，但实际出资人却是男方父母，而在婚后，想把房产证上的姓名改为双方的时候，房产证的登记人又不愿意了。这种情况绝不是个例，由于事前的考虑不周，将会带来很多烦恼和纠纷，因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际细细琢磨后再决定。
2、应当注意售房人是否是唯一产权人，由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理行为视为无效的规定。因此如果产权人有多个，而买卖合同只有一个人签字就容易发生纠纷。房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否为同一人，都需要核实清楚，并且也要拿着房产证或者其复印件到房管部门征询核实一下。
3、注意房屋的性质。要注意市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。除此之外，已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意下，买卖存在瑕疵。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。
一、防范委托中介公司购房存在的风险
二手房买卖过程中谈好价格后，双方会签订《房屋转让合同》，根据相关法规，中间人未促成合同成立，则不得要求支付报酬，但若中介公司能够提供服务过程中实际支付的费用凭证，则可要求毁约方给予实际补偿。买卖房屋成功的标志是过户办理房产证，但实际生活中，交款签合同与办理产权登记之间是有期限的，为了避免出现在交款时，购房人除了中介费外，将全部购房款交给了中介公司，而出现扣留服务费更甚者携款走人的恶劣情况。
如今可采取找公证处或者律所，将房款或者首付款以及房产证存放在那里的直到双方付完款并办理了产权变更登记后再交付的稳妥做法，目前国内暂时还没出现公证处或者律所携款走人的案例。对于出卖人而言，不拿到全款就过户是最大的风险，而对于买房人而言付了全款办不了房产证是最大的风险，公证处和律所的介入正破解了双方的担忧。
二、预防二手房买卖过程中纠纷的方式
1、严格核实签约主体，签订协议不能马虎。核实双方主体信息，如签约主体是否真实以及主体资格是否存在等。主体真实是买卖合同成立的基础，不管有无第三方担保，买卖双方都应该提高对核实资格对方的重视程度。
2、选择信誉中介公司，谨慎对待独家代理。对于买家来说，在购房时一般主要通过中介公司购买，在签订合同前，买家一定要核实中介公司的相关信息，如是否有原房主对该中介公司的授权委托书，该中介公司是否有营业执照以及是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书等。对卖家而言，则应谨慎对待市场上的独家代理。
3、明确约定违约条款，注明赔偿金额。房产交易过程复杂，涉及金额较大，难免出现意外或违约行为。有关赔偿的事项以及具体要求应当双方协商一致。买卖双方按照合同约定和法律规定做好准备，尽量减少中间交易环节。