Question

耕地指标交易是什么

Answer 1

土地指标的新政策将土地指标易地使用行为分为指标交易和指标调剂，指标交易适用于所有建设项目，各市、县可通过全省土地指标交易平台，将本级储备的土地指标在全省范围内跨县级行政区域公开竞价交易使用；指标调剂适用于山西转型综改示范区、省级以上重大转型项目，省政府作为调剂主体，将各级储备的土地指标跨行政区域有偿限价调剂使用。
一、耕地指标的种类
1、批而未供认定：新增建设用地自省政府批准后超过一年未实施供地的土地，包括未征未供土地和已征未供土地。
2、闲置土地认定：国有建设用地使用权人超过建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地为闲置土地。
3、低效用地认定。
二、耕地指标交易需要交哪些税
1、营业税及附加(出让方)：
（1）、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
（2）、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
2、印花税和契税(双方)：
（1）、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
（2）、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
3、土地增值税(出让方)：
（1）、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
（2）、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
（3）、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：
土地增值税税额=增值额*税率
扣除项目金额*速算扣除系数。
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
三、耕地指标交易流程
1、双方确认地块位置;规划条件;
2、商议《合作协议》确认交易价;(商谈之前，甲方须向乙方出具银行兑账单);
3、签订《合作协议》
4、乙方运作土地挂牌及规划条件等;
5、挂牌公告发布（地块符合协议的条件)，
6、甲方注册公司，取得营业执照后，甲方在工商银行设立甲、乙双方共管账户;
7、甲方将乙方应得的佣金50%，存入共管账户;
8、乙方为甲方提供符合摘牌资格的报名手续;
9、甲方摘牌，与市国土局签订成交确认书后当日，将共管账户的佣金支付到乙方指定的账户;
10、10个工作日内，甲方与国土局签订土地出让合同;
11、出让合同签订后三日内，甲方向乙方支付余下的50%佣金;
12、12、合同中止。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。