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怎么评估二手房的价格?
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一、房屋因素
(1)房屋竣工后即进入折旧期,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。因此,在进行购买行动时,要知道该房屋的剩余使用年数。
(2)
楼层对价格也产生影响。如果1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层+3%;如果是楼顶,则为-5%;而朝向如无朝南窗,则为-5%。看来,相对来说,3层和4层是属于有加分的楼层。
二、环境因素
(1)
在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区。如小区平面布局、设施、绿化、房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。平常在去看房的路上,应该要关注该小区的整体环境状况,以及楼层的环境也是很重要的。
(2)
该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%。小区周围如果分部着学校,小区内有专门给予老人和孩子的娱乐场所,这些都是有加分的。
了解了影响对房价产生影响的因素后,接下来,就要来看看评估房价的方法了。
(一)看地段与交通
1、看该房屋所在的地段
在城市这个有限的空间里,中心城区黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它就意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等,房价则不言而喻。
2、看该房屋所在的交通
现在越来越多的上班族趋向于购交通便利的房屋,最重要的原因就是看重了出行便捷。需要注意的是,评估此类房产时,还应综合考虑由交通工具所造成的噪声、房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。
(二)看居住情况、周边配套
1、看居住环境
有了强大的物业管理团队,小区的生活可以减少很多不安全因素。安静、祥和的居住环境,给人一种精神上的愉悦,住的舒适和放心。
3、看周边配套
如果所居住的房产周边有大型的商场、卖场及商业版块,社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、医院、餐饮店等十分齐全,其房产的价格也就不言而喻了。
(三)看房屋的楼层与建筑年代
通常在同一幢房屋内,多层房屋由于楼层的差异,每平方米建筑面积价格可相差50~300元不等。房龄大,房价自然会低一些。
(四)看房型朝向、房屋内在装修情况
1、看房型
在同一地段,且建筑面积相同的情况下,竖套比横套价格高。
2、看房型朝向
大多数人买房都喜好“坐北朝南”,在同一幢房屋内,同一层次的房屋,由于朝的不同,如果为了买到光线好的房子,价格贵点也无妨,其每平方米建筑面积价格可相差50~200元。
3、看房屋内在装修情况
对二手房内部装修的投入,也属于房屋的成本呢,但对5年以上的老式房屋装修,其装修成本则可进行折旧。再者,装修风格如果比较新潮不易过时,也是可以加分的。
(五)看市场供求、城市规划
1、看市场供求
房地产的市场需求在不同的时期,价格上会有一定程度的差异,在购房前,需要对于当下的房地产的行情有所知晓。
2、看城市规划
城市的老城区与新城区,新旧城区在房价上有巨大的差异。
(1)房屋竣工后即进入折旧期,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%。因此,在进行购买行动时,要知道该房屋的剩余使用年数。
(2)
楼层对价格也产生影响。如果1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层+3%;如果是楼顶,则为-5%;而朝向如无朝南窗,则为-5%。看来,相对来说,3层和4层是属于有加分的楼层。
二、环境因素
(1)
在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区。如小区平面布局、设施、绿化、房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。平常在去看房的路上,应该要关注该小区的整体环境状况,以及楼层的环境也是很重要的。
(2)
该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。如无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%。小区周围如果分部着学校,小区内有专门给予老人和孩子的娱乐场所,这些都是有加分的。
了解了影响对房价产生影响的因素后,接下来,就要来看看评估房价的方法了。
(一)看地段与交通
1、看该房屋所在的地段
在城市这个有限的空间里,中心城区黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它就意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等,房价则不言而喻。
2、看该房屋所在的交通
现在越来越多的上班族趋向于购交通便利的房屋,最重要的原因就是看重了出行便捷。需要注意的是,评估此类房产时,还应综合考虑由交通工具所造成的噪声、房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。
(二)看居住情况、周边配套
1、看居住环境
有了强大的物业管理团队,小区的生活可以减少很多不安全因素。安静、祥和的居住环境,给人一种精神上的愉悦,住的舒适和放心。
3、看周边配套
如果所居住的房产周边有大型的商场、卖场及商业版块,社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、医院、餐饮店等十分齐全,其房产的价格也就不言而喻了。
(三)看房屋的楼层与建筑年代
通常在同一幢房屋内,多层房屋由于楼层的差异,每平方米建筑面积价格可相差50~300元不等。房龄大,房价自然会低一些。
(四)看房型朝向、房屋内在装修情况
1、看房型
在同一地段,且建筑面积相同的情况下,竖套比横套价格高。
2、看房型朝向
大多数人买房都喜好“坐北朝南”,在同一幢房屋内,同一层次的房屋,由于朝的不同,如果为了买到光线好的房子,价格贵点也无妨,其每平方米建筑面积价格可相差50~200元。
3、看房屋内在装修情况
对二手房内部装修的投入,也属于房屋的成本呢,但对5年以上的老式房屋装修,其装修成本则可进行折旧。再者,装修风格如果比较新潮不易过时,也是可以加分的。
(五)看市场供求、城市规划
1、看市场供求
房地产的市场需求在不同的时期,价格上会有一定程度的差异,在购房前,需要对于当下的房地产的行情有所知晓。
2、看城市规划
城市的老城区与新城区,新旧城区在房价上有巨大的差异。
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