Question

房地产市场调研必须回答的三个核心问题是什么?

Answer 1

问：房地产市场调研必须回答的三个核心问题是什么?

答：亲亲您好，很高兴为您解答~1) 总量天花板问题。如在2017年，我们看到全国商品房销售面积增速是超过7%，在2018年为1.3%，而在2019年下降至-0.1%。对于2020年，我们考虑到公共卫生事件的阶段性冲击以及对供货的一定影响，我们假设今年全年针对需求端的信贷政策不会做大的调整(仍延续房住不炒、因城施策的思路不变)。我们预计2020年商品房销售面积的下降幅度在5%~8%的区间。换言之，在2018到2020年间，我们看到行业的总量受到了某种程度的压制，使我们感受到天花板的问题。比如当一个房企的销售达到5-6千亿的规模后，它便会感觉到继续维持30%以上的增速是很困难的(如碧桂园（02007）、万科（02202）)，所以我们看到很多房企的排名上升之后便很难再维持高增长，也就是说房企销售的高增长本质上是不可持续的，销售的提升对股价提升的意义越来越弱。我们认为造成天花板问题的核心因素是政府的供地限制及严格的交易限制。回顾过去20年的国有建设用地供应面积，该指标的最高点在2013年。从2013年到2015年为去库存的时期，因此在这段时间供应持续下滑。尽管在2017年开始供应面积有所恢复，但也达不到2013年的高位。除供地限制外，影响因素还有交易限制(限售限购限贷限价限转让)，但我们认为这是次要因素。正是这些因素让我们感到行业的天花板问题，所以行业没有增长，甚至还可能会下滑。

答：2) 毛利率下行问题。该问题从今年起会比较明显。很多房企的毛利率高点在2019年，这是因为在2016、2017年的时候房企享受到房地产价值大面积重估的红利，它带来一个结算期，2019年是高峰，毛利率优势开始显示出来。但从2020年开始进入结算的土地价格相对较贵，从而导致毛利率下滑。今年上半年的拿地情况也能反映这个问题，我们统计了今年每个城市房企在住宅和商服用地上的投资额，并进行排名后，我们发现全国70%的投资额度集中在30个城市。而对于这30个城市，住宅和商服用地的成交金额基本在200亿元以上，其中有12个城市超过500亿元(如在2020年上半年，杭州成交额为1653亿元、上海1210亿元、北京1152亿元、广州1107亿元)。由此可见很多房企对于比较好的城市有高度一致的认知，从而集中在这些城市拿地，这必然会使这些城市的土地溢价率居高不下。在统计100个城市住宅用地平均成交溢价率后，我们发现在2020年上半年，除1月和2月外(溢价率为11.6%，11.9%)，溢价率在3~5月均在16%以上(3月、4月、5月和6月分别为16.18%、18.20%、16.37%、17.97%)。这充分说明了由于很多房企集中在特定区域拿地，从而使土地成本居高不下，并拉低了绝大部分房企的毛利率。

答：3) 政策压制问题。很多人会思考，目前房价上涨会不会伴随着泡沫?判断这个问题的核心，就是要判断房价的上涨会不会同时伴随着城市库存的持续走高。这是因为房价一旦停止上涨，持续升高的库存会强化预期急剧变化，出现负向循环(存货特别高，就会有价格下行压力)。然而我们通过对比2013年和2020年可以发现：在2013年，部分城市的房价上涨，但同时库存在持续走高，因此有泡沫化特征较为明显;而在2020年，虽然部分城市房价上涨，但是库存并没有持续走高，而是上涨的压力被压抑不住显现出来而已。从2016年起很多城市的库存长期处在偏低的位置，使市场的价格十分敏感，由此造成的价格上涨根本原因是因为供不应求。在这种情况下，我们看到从2016年Q4起政策面处于长期压制的状态，今年即便是因为公共卫生事件的冲击，我们依然看到中央对政策的定力很强。我们觉得根本的因素是地产的基本面很好(库存很薄)，也就是说即便政策不出现放松，地产依然能保持客观的交易量。所以从这个角度看，我们觉得政策不会出现松动(政策面还是延续房住不炒、因城施策、稳定预期的基调)。那么在这种情况下，我们去讲说板块面临很大的系统性的机会，其实也是比较难的。