Question

征地拆迁，为什么一定要先补偿，再搬迁？

Answer 1

随着征地拆迁工程在各地的兴起，所带来矛盾纠纷也越来越多，或多或少都会侵害被征收人的利益。
在这样的背景下，征地拆迁严格按照法律规定的程序推进是非常必要的。
然而，实践中却并不全然是这样……
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
该条例明确说明了征收补偿应足额到位后，才能开始实施搬迁拆除的措施。
然而在拆迁实践中，大多数拆迁地区，基本上都是和被拆迁人签完补偿协议，拆迁方马上就开始腾空、拆除措施，而不管被拆迁人房屋被腾空或拆除后，被拆迁人眼下该如何过渡，去哪里住，有没有住房保障等问题。
这一来无法保障被征收人利益，二来是明显的“知法犯法”。
征收方“知法犯法”，是有比较严重的惩戒措施的。
那为什么征收方还要“反其道而行之呢？”在明拆迁律师根据多年的拆迁代理经验总结出来以下几个原因：
一、为降低拆迁成本。
实践中，拆迁方和被拆迁人签订好协议后，拆迁方就有一个正当理由实施拆迁了。
随即拆迁方会马上实施房屋的拆除工作，而此时被拆迁人补偿却还没有拿到手，或者就算拿到手补偿也是非常低。
后期被拆迁人再追要补偿费就难上加难了，因为房屋已经被拆了，被拆迁人争取补偿的最大筹码就没了，后期拆迁方要“违约”的可能性极大。
相比较下，拆迁方“违约”成本要低于补偿成本，所以为了降低拆迁的补偿成本，拆迁方会“违约”并拆了你的房子。
二、房子被拆，被拆迁人就没有谈判的筹码。
这和人们的一个朴素认知比较符合，即：只要房子在，就有和拆迁方谈判的筹码，也就有提高补偿的可能。
但一旦房子没了，补偿基本上就会大打折扣，这对被拆迁人来说是非常不利的。
拆迁方之所以要先搬迁后补偿，主要原理就在于只要把你的房子拆了，后面说补偿事宜的主动权就在拆迁方手中，被拆迁人很难有还价的余地。
所以，在没有拿到补偿的前提下，一定要保住自己的房子。
三、为控制谈判的主动权
如上文所述，只要房子没了，被拆迁人维权的难度就会相当大。
拆迁方最开始利用各种手段哄骗被拆迁人签了协议，然后马上就把房屋拆除。
虽然其行政行为是违了法，但违法成本比起最后要多给的拆迁补偿还是比较低的，所以拆迁方会选择“先搬迁，再补偿”。
然而，房屋是搬迁了，至于补偿的事情，被拆迁人在没有了房屋的前提下，补偿多少也就由拆迁方说了算，被拆迁人很难再有回旋的余地。
这就是为什么拆迁方要先搬迁，然后再补偿的原因了。
但被征收人可不能依照拆迁方的意思走，一定要坚决要求按照“先补偿，再搬迁”的法律原则走，才能规避上述风险，从而保障自己的补偿利益。
也就是即使签了协议，也要等到补偿款按照协议约定的方式和数额足额到手后，你才开始动迁。