Question

房子两次买卖都没过户怎么处理

Answer 1

一、房子两次买卖都没过户怎么处理在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的合同有选择权呢？我国原则上应坚持登记要件主义，但同时应当对房屋买卖中登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。德－本律师认为，此观点有其合理处。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：
（1）出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行就此优先于另一合同。
（2）二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
二、房屋过户值登记的程序
1、首先对于签订的购房合同，是有一个时效的规定的，双方需要在合同签订的30天之内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等资料向当地房产交易核心提出申请，同时申报价格；
2、当地房产交易核心会对我们提交的资料进行审查，并在15个工作日内做出答复；
3、当地房产交易核心会对我们的申报销售价格进行审核，并对房屋进行现场勘查和评估；
4、买卖双方就合同约定交纳税费；
5、由当地房产交易核心核发过户单。在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。房屋所有权证书；买卖合同（原件）；双方当事人身份证原件及复印件；房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。