Question

按揭购买二手房的流程是怎样的

Answer 1

一、如何按揭购买二手房
(一)必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。
《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权属证书受国家法律保护的。
(二)必须查明房屋的土地使用权性质。
在不同土地权属性质前提下，土地使用权的取得方式有所不同，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交金，增加交易成本。
(三)如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产，须取得共有人同意出售的声明。
按照我国民法典和民法典的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。所以在购买“二手房”时，买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必须要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出售。
(四)在购买在租房屋时，应确认房屋承租方已放弃优先购房。
按照我国《民法典》第七百二十六条规定，出租方出售房屋时应通知，在同等条件下，承租人有优先购买权。
(五)所购房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。
按照我国法律规定，被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据《民法典》、《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。
(六)保障房应符合转让的条件。
对于保障房的转让是有严格规定的，例如经济适用房，集资房等，具体情况还需要根据不同的保障房类型具体进行区分。
二、按揭购买二手房的流程是什么
(一)买方要对房子的产权进行调查
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面
所做的一切都成了无用功。
(二)签订二手房买卖合同
买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
(三)找评估公司做评估
这个过程一般来说要5~7个工作日。
(四)贷款的房子要办理相关按揭业务
如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
(五)按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。
(六)将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。
(七)凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。
(八)凭完税契证到房管部门办理房产证。
(九)凭完税契证到土管部门办理土地证。