Question

买卖经济适用房合同有效吗

Answer 1

经济适用房买卖合同效力的认定：
合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国民法典》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。”合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。
关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规，但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（十一）条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。
一、经济适用房买卖政策规定
经济适用房买卖最新政策：
（一）经济适用房规定未满5年不得正式上市交易；
（二）政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售；
（三）目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。
（四）如何出售已购买的经济适应房经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。
1、出售住满5年的经济适用房二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。
2、出售未住满5年的经济适用房政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策。
二、两种不同情况的经济适用房买卖
（一）尚未住满5年的经济适用房
对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由＊＊相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房。
（二）已经住满5年的经济适用房
对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10％补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。