Question

二手房买卖中卖方违约该怎么处理

Answer 1

二手房买卖中买方违约，卖方可向法院提起诉讼请求，要求买方承担违约责任，并按照合同要求继续进行交易，法院会根据买方提供的资料证据进行相应的判决。当然也可以根据违约情况直接要求对方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。
一、买房能不能退定金
买房能否退定金分以下5种情况：
1、买方违约的，一般不能退定金。买方交付定金后不想在买房反悔了；买方因自己的原因无法办理贷款；买方因自己的原因不能继续履行合同等等，这些情况算买方违约，一般定金不退还。
2、卖方违约的，一般双倍退还定金。卖方可以开发商，也可以是二手房房主，卖方不能交付房屋的；卖方交付房屋质量不合格的等等，这些情况属于卖方违约，不仅可以退还定金，还可以要求双倍退还。
3、合同无效或撤销的，可以退定金。双方违法签订合同的；卖方销售欺诈的；卖方强迫交易的等等，这些情况导致合同被宣告无效或撤销，那么可以主张退还定金，进一步还可以主张赔偿。
4、因不可抗力合同终止的，可以退定金。战争、洪水、地震、疫情等等属于不可抗力，因为这些不可抗力导致合同不能履行终止的，可以退定金。
5、合同有其他约定的，看约定。合同约定买方可以随时退房，定金全退；买方已知房屋属于缺陷，不能再主张房屋有缺陷要求退定金等等，属于特别约定，这些约定只要不违法，就可以按这些约定来履行。
定金的数额由当事人约定，但是，在能够确定主合同标的额的前提下，约定的数额不得超过主合同标的额的20%。如果超过，则超过的部分不产生定金的效力，应当予以返还或者按照约定抵作价款，但未超过的部分仍然产生定金效力。例如，甲向乙买房，总价值1 000万元，甲交付定金的最高限额是总价款的20%，即200万元。当事人约定的定金额少于200万元的，按照当事人的约定。如果当事人约定的定金数额为300万元，则只有其中的200万元能够发生定金效力，超过的100万元不能发生定金效力，甲方可以要求乙方返还或者按照约定抵作价款。同时，实际交付的定金数额多于或者少于约定的数额的，除了超过法定限额的部分，视为变更约定的定金数额，按照变更后的定金数额适用定金罚则。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱。
二、卖方签合同后逾期交付是否赔偿违约金
如果卖方在签订销售合同后逾期交付，是否可以要求违约金取决于双方的协议。违约金具有惩罚性特征，不以非违约方遭受损失为前提。即使不能主张违约金，也可以主张实际损失。
双方当事人在合同中约定出卖人逾期交付标的物有违约金的，出卖人应当向买受人支付违约金；未约定违约金和损失金额或者损失的计算方法的，可以按照约定的金额或者方法向买受人计算损失；既未约定违约金，又未约定损失金额或者损失计算方法的，出卖人应当向买受人赔偿买受人有证据证明的损失。
买受人逾期未交付标的物的，买方可以要求卖方继续履行交付标的物的义务；如果卖方不能继续履行或符合法律规定的其他条件，买方可以要求终止合同，并要求卖方承担不能交付标的物的违约责任。
卖方逾期交货时，标的物的市场价格低于约定交货期的市场价格的，价格按标的物实际交付时的市场价格计算；市场价格高于约定交货期的，价格仍按原合同约定的价格计算。
三、二手房逾期付款如何办
二手房逾期付款的，卖方可以催告付款，还可以要求买方支付相应的利息。如果合同中约定了逾期付款的违约金，那么可以要求对方支付违约金。当事人可以约定一方违约时，要按违约情况向对方支付违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可按请求增加。
【本文关联的相关法律依据】
《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。