Question

二手房交易中双方如何避免风险

Answer 1

那在二手房交易过程中关于税费的支付，买卖双方有该如何避免风险呢？
（1）合同中明确约定“办理过户手续相关费用均由买方承担”卖方家庭名下住房情况、房屋是否为普通住宅、是不是保障性政策房（如经济适用房、房改房）、自用年限是多少、是否有本地户口、房屋原始购买发票等等情况均会对所需承担的税费比重产生影响。因此如在房屋买卖合同中规定“办理过户手续相关费用均由买方承担”一般就意味着增值税、个人所得税等需要卖方承担的责任因合同约定改由买方承担。注：居住使用年限不等于产权证年限，房屋过户影响税费比例的一般是产权证年限。
（2）合同中未约定费用的承担方一般来说，房屋过户手续办理中的税费负担应有明确约定。但如果没有约定，则应按规定由双方各自承担应承担的费用（卖方支付营业税、个人所得税、土地出让金等；买方支付契税等）。如果合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”，常会被认为办证费用由卖方承担。
（3）缴费凭证人与实际缴费主体不一致如果合同中已明确约定缴纳税费义务负担主体，但最终持有缴费凭证人和实际缴费主体不统一的时候，最好通过在合同中预先明确，或者对房屋总价款的构成作出限定说明，以免当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下以及第三方向其中一方追偿时，面临谁负担的困惑。
（4）争议条款如果合同约定：“此次交易成交价为卖方净得价，买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”，并不意味着全部费用由买方单独支付。实际上该约定并没有明确“相关费用”包括是否双方在交易过程中各自应缴纳的税款，且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照，法院可能认为，卖方的“净得价”仍需依法缴税。
（5）其他情况如果卖方购买的属于部分房产，并且在办理过户时存在分户办理权属证的情况，那么需要在合同中约定过户费由哪一方承担，所有分户办证费用是否包含在内，以发生纠纷。总体来说，为避免由于税费产生的纠纷，二手房交易双方均应在合同中将税费缴纳需要承担的详细责任及义务进行明确约定。