Question

房地产企业账务处理

Answer 1

一、房地产业概述
（一）房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。
（二）房地产业的营运生产过程和流通过程。
（三）房地产业的特点
房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。
1．房地产开发产品的单件性。2．房地产物质形态的不可移动性。
3．房地产业是城市型产业。4．房地产商品生产的周期长。
5．房地产商品的开发大都需要举债经营。6．房地产市场与多种行业经济联系紧密。
二、房地产会计的账务处理原则
（一）开发产品成本（chengben）采用制造成本法核算
（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
（1）对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
（2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
（3）出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
（4）以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
（三）土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发债券发行价格。）D、在合并过程中，购买企业发生与合并直接有关的其他费用，比如法律费用、佣金等，对此也应当计入购买成本。E、合并过程中发生的与合并有关的其他间接费用如股票、债券的发行费用，则不计入购买成本，应当计入期间费用。
第三，比较其购买成本和被购买企业净资产的公允价值。
如果购买成本大于净资产的公允价值，则其差额，即为商誉，作为无形资产，直接计入无形资产－－商誉科目，在一定的期间内摊销，摊入管理费用。
如果购买成本小于净资产的公允价值，则其差额就是负商誉，通常有两种处理方法：
第一种方法，是直接冲减非流动资产的公允价值。被冲减的非流动资产包括固定资产、无形资产、递延资产等，不包括长期投资。在出现负商誉时，可以按比例冲减这类资产的价值，直到将其价值冲减为零。如这样处理仍不足以抵销负商誉，则将冲减后的剩余部分列作递延贷项－负商誉，并按一定的期限分摊计入各期损益。
第二种方法，将全部负商誉列作递延贷项－负商誉，在一定的期限内分摊，摊入管理费用。