Question

离婚协议书中关于房产应该怎么约定?

Answer 1

当事人咨询：
我们协议离婚中约定房产归我，但因为房子的贷款还没有还清，没有办法过户。
是不是我们在民政局登记离婚，拿到离婚证后，房子就是我的了？
房贷还清后，我们是不是就可以按照离婚协议的约定去办理过户了？
如果想对方顺利配合过户，我需要做些什么？
李晓娟律师解答：
第一个问题，离婚协议生效后，房产归谁。
一般而言，离婚协议中约定了房产的归属，但还未办理过户手续，根据我国《民法典》第二百零九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
因此，房屋所有权的认定以登记为准，对外还是你们夫妻双方的共同财产。
但是作为约定取得房屋所有权的您，有权依据离婚协议将房屋所有权人变更为自己。
第二个问题，离婚协议中约定房产归您所有，那么您可以请求将房屋所有权登记为您个人。现在只是因为房贷没有还清，无法办理房屋过户，等到房贷还清后，您可以凭借离婚协议书要求对方配合办理过户手续。
如果对方拒绝配合过户，您可以凭离婚协议书向法院起诉，要求对方配合过户。这个时候，即便对方不配合您过户，也可以拿着法院判决书去房管局做变更登记。
第三个问题，为保证房产顺利过户，你需要做到以下几点：
1、在离婚协议中最好约定对违约的惩罚措施，以免对方违约，不想配合过户。
2、确认离婚协议已经在离婚所在地的民政部门备案；如果是离婚后补签的协议，最好到公证处做个公证。
3、在贷款还清以后，第一时间去办理房屋过户手续。
李晓娟律师扩展解读：
一般而言，夫妻双方就房产分割达成离婚协议而变更主贷人，银行不一定同意。这个也很容易理解，本来两个还贷人，现在变成一个还贷人，对银行来讲，风险升高。
比如，有些夫妻贷款周期较长，
30年的还贷期间，并且每个月还款额高达一两万，而变更后的还贷人月工资收入不足贷款金额的2倍，银行一般不会同意变更主贷人或减少共同抵押人，除非当事人另行提供担保人或采取其他担保措施。
因此，夫妻在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人或减少共同抵押人是否同意。
如果不涉及银行贷款，当事人到房地产交易中心办理产权变更手续，房地产交易中心一般也要求夫妻双方均到场。
因此，离婚协议的签订固然重要，但离婚协议的执行更为重要。
离婚后的双方当事人和一般合同当事人一样，需要以诚信为本，相互配合。
但在很多时候诚信对于前夫妻俩就是一句空话，男女离婚后依然会因为一些爱恨纠葛，一方不履行离婚协议的现象比比皆是。
因此，离婚协议中最好明确一方不履行义务的惩罚措施，这样，才能促使义务人履行义务。
比如，逾期不支付房屋对价的惩罚办法、不配合办理产权变更手续的法律后果等。