Question

商品房买卖中有哪些风险

Answer 1

(一)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期房。
一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房子，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
(二)开发商恶意搭售商品房。
在房价价位高时，开发商会恶意约定不超过5%的面积差时，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人即无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。
(三)商品房逾期交付的价格罚则
一般法院会强调合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而作重新选择。而且在现行的格式文本中关于开发商逾期交房的条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则(逾期交付从低价)应有的地位。
(四)擅自变更房屋设计缺乏有效制约
发展商对房屋设计单方面作出重大调整，这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理――仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
(五)普通房屋质量问题没有有效的措施
房屋的“裂、漏”其实是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差、其过程也烦人，但由于只属于普通质量问题不能退房，购房人一般只能忍受。