Question

谈谈你对中国房地产行业未来的看法

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问：谈谈你对中国房地产行业未来的看法

答：亲亲，您好，很高兴为您服务~对中国房地产行业未来的看法，在1998年“住房制度改革”之后，中国商品房市场应运而生，并迅速发展成为中国经济的支柱产业之一。这期间中国房地产市场经历了多轮周期，而最近一轮的下行周期起始于2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。从2021年下半年开始，房地产市场进入下行通道的调整期并成为经济增速放缓的主要驱动因素之一。2021年12月，中央经济工作会议明确了调整宏观经济政策以稳定经济增长的方向，随后房地产的紧缩政策也开始调整。近几个月内，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策。但是由于3月以来奥密克戎疫情和封控等防疫措施给房地场市场的修复带来新的巨大冲击，4月和5月期间，房地产市场的各项指标不仅未见好转，反而下跌的势头有所加剧。在讨论本轮房地产市场的走势前，我们认为首先要明确的一点是：此轮房地产市场下行不仅是周期性的，也是结构性的。一、房地产市场面临的结构性变化，从上世纪九十年代末的住房市场改革以来，商品房市场成为满足城市居民日益增长的住房需求的主要渠道。目前中国居民的住房自有率大约在90%左右，人均住房面积大约为40平米左右，较改革之初均发生了巨大的变化。但是，一个基本的判断是，中国商品房市场的有效需求已经越过高点并进入趋势性下降的通道。摩根大通地产行业研究团队的测算表明中国的新房需求在2017年已经见顶，逐步从2017年的2020万套下降到2020年的1600万套，并将在2021-2030年期间以年化平均4%的速度逐年收缩，

答：亲亲~二、“房住不炒”背景下，房地产不再是逆周期政策调节的主要抓手，十九大报告提出，中国社会的主要矛盾已经转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着全面建成小康社会目标的完成，中国经济发展进入从高速增长转向高质量发展的新阶段，政策框架也从单一经济增速目标制向均衡高质量增长的多目标制转变。自2016年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，房地产政策的底层逻辑已经发生转变。房地产政策不再作为逆周期的政策调控工具，而是服务于长期的经济转型目标。三、地方政府房地产政策调整试图兼顾短期调控和长期稳定目标，自2021年11月以来，在货币与财政等宏观政策陆续宽松以稳增长的背景下，监管部门和地方政府也陆续对房地产政策作出调整，如下调抵押贷款利率、满足开发商合理贷款需求、鼓励开展房地产项目并购贷款、预售资金管理的调整等。但是，房地产各项指标仍不断下行，并在今年前几个月大幅收缩。3月以来的奥密克戎疫情和封控等防疫措施导致房地产行业的景气度进一步下滑。一方面，封控等防疫措施对房地产经营和交易活动带来约束，在疫情严重地区，房地产施工等建筑活动也受到影响；另一方面，疫情影响居民家庭收入，对购房需求和能力的预期带来抑制。四、房地产市场的短期和中长期展望，2021年，房地产行业通过建筑活动和地产服务对GDP的贡献为14%，房地产投资在总固定资产投资中占比20%，而房地产市场各项指标的同比增速自2021年下半年陆续进入收缩区间。我们基于房地产开发、建筑、销售、房价等10项指标编制的“房地产市场活动指数”自2021年2月的高点一路下行，并在今年4月份达到本轮周期的谷底。值得注意的是，这也是该指数自2003年以来的最低读数，即本轮房地产市场的下行幅度已经超过了过去近20年间的任何一轮周期。随着各项指标在5月的收缩收窄，房地产活动指数出现边际改善。