Question

商品房预售制度真能取消？

Answer 1

今年两会期间，有人大代表建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。前两日在新浪读到权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能一文，文中引用中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜的意见完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能并且提出有两个途径可供选择：
一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到只用于有关的工程建设。
二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。
程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。
个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。
让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。
如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：
1.解决了购房人购买期房的风险；
2.解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；
3.解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；
4.解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；
5.使政府增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；
6.开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。
对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。