企业拆迁谈判应注意什么
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1、谈判主体地位不对称，法律谈判缺乏平等性。与普通谈判不同，企业拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方因其在启动拆迁程序上具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁企业施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁企业背负巨大的心理压力，法律谈判缺乏应有的平等性。
2、被拆迁人谈判心理摇摆不定，谈判过程中难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会在取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和做钉子户获得较高拆迁补偿的两个极端想法上不断游移摇摆。法律谈判既是谈判各方实力的较量，也是各方心理的制衡。由于被拆迁企业的弱势地位，故其不可能保持一个相对坚定的立场。
3、拆迁谈判专业性缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往对补偿价格标准并不清晰。企业拆迁涉及百余个法律性文件，这还不包括行政机关及拆迁人所掌握的内部性文件。被拆迁人、承租企业缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。专业化知识的缺乏，使被拆企业主心理价格定位不准确，谈判各方因谈判标准差别过大致使谈判失败。
一、企业拆迁补偿费用怎么算
根据上图企业拆迁的计算公式如下：
1、自有产权企业拆迁选择货币补偿的，补偿金额计算公式为：
补偿金额＝土地区位补偿价＋房屋面积×房屋重置成新价＋附属物及设备损失及重置成新费＋设备搬迁安装费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失；
2、自有产权企业拆迁选择产权置换的，补偿金额的计算公式为：
补偿金额＝安置房与原房屋之间差价补偿＋设备搬迁安装费＋临时安置费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失；
3、承租房屋企业补偿金额计算公式为：
补偿金额＝租金差价（重新租赁租金－原租金）×剩余租赁时间＋设备搬迁安装费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失。
二、企业拆迁补偿费如何纳税
1、根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函［2009］118号）文的规定，企业取得符合规定的政策性搬迁或处置收入，根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的，用这些搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
2、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
3、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
2、被拆迁人谈判心理摇摆不定，谈判过程中难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会在取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和做钉子户获得较高拆迁补偿的两个极端想法上不断游移摇摆。法律谈判既是谈判各方实力的较量，也是各方心理的制衡。由于被拆迁企业的弱势地位，故其不可能保持一个相对坚定的立场。
3、拆迁谈判专业性缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往对补偿价格标准并不清晰。企业拆迁涉及百余个法律性文件，这还不包括行政机关及拆迁人所掌握的内部性文件。被拆迁人、承租企业缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。专业化知识的缺乏，使被拆企业主心理价格定位不准确，谈判各方因谈判标准差别过大致使谈判失败。
一、企业拆迁补偿费用怎么算
根据上图企业拆迁的计算公式如下：
1、自有产权企业拆迁选择货币补偿的，补偿金额计算公式为：
补偿金额＝土地区位补偿价＋房屋面积×房屋重置成新价＋附属物及设备损失及重置成新费＋设备搬迁安装费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失；
2、自有产权企业拆迁选择产权置换的，补偿金额的计算公式为：
补偿金额＝安置房与原房屋之间差价补偿＋设备搬迁安装费＋临时安置费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失；
3、承租房屋企业补偿金额计算公式为：
补偿金额＝租金差价（重新租赁租金－原租金）×剩余租赁时间＋设备搬迁安装费＋解聘员工的安置补偿费＋停产停业损失（营业面积×每平米补偿标准）＋奖励和补助＋其他无形资产损失。
二、企业拆迁补偿费如何纳税
1、根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函［2009］118号）文的规定，企业取得符合规定的政策性搬迁或处置收入，根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务的，用这些搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
2、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
3、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
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