关于房地产---房产评估的三道题目，有哪位业内高手能帮我解答一下啊，不胜感激，答案好的话分数可以再追加
作业一：有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万人民币，首付30万人民币，余款53万半年后付清，建筑面积250平方米；乙成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英...
作业一：有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万人民币，首付30万人民币，余款53万半年后付清，建筑面积250平方米；乙成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例，在进行有关修正前建立可比基础。（月利息率为1%，1美元=8.6元人民币，1平米=10.7639平方英尺，1平米使用面积=0.7平米建筑面积）
作业二：估价对象是一块空地，总面积为459m2，共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。A面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期为1999年4月；B：374m2，102元/m2，1999年3月；C：300m2，83元/m2，1999年6月；D:457m2，94元/m2，1999年7月；E:76m2，145元/m2，1999年3月。据调查，1998年4月至1999年10月之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%，A、E为正常买卖，B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：B低2%，C地5%，D地3.5%。各交易实例的个别因素相同，但比估价对象的个别因素要差，个别因素对地价的影响幅度为3%，估价对象的区域因素分值为100，实例A、B、C、D、E的区域因素分值分别为100、87、100、100、108。根据这些条件评价该宗地于1999年10月的买卖价格。
作业三：某宗房地产的建筑物建成于1991年1月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新构建价格为2000万元，建筑物重新构建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为多少？ 展开
作业二：估价对象是一块空地，总面积为459m2，共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。A面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期为1999年4月；B：374m2，102元/m2，1999年3月；C：300m2，83元/m2，1999年6月；D:457m2，94元/m2，1999年7月；E:76m2，145元/m2，1999年3月。据调查，1998年4月至1999年10月之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%，A、E为正常买卖，B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：B低2%，C地5%，D地3.5%。各交易实例的个别因素相同，但比估价对象的个别因素要差，个别因素对地价的影响幅度为3%，估价对象的区域因素分值为100，实例A、B、C、D、E的区域因素分值分别为100、87、100、100、108。根据这些条件评价该宗地于1999年10月的买卖价格。
作业三：某宗房地产的建筑物建成于1991年1月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新构建价格为2000万元，建筑物重新构建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为多少？ 展开
3个回答
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作业一、
1、统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，已知人民币月利率为1%，则
甲总价＝30+53÷（1+1%）∧6
＝79.929万元（人民币）
乙总价＝15（万美元）
2、统一采用单价。
甲单价＝79.929÷250＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝15÷3000＝50（美元/平方英尺使用面积）
3、统一币种和货币单位。以人民币作为基准，已知成交实例成交时的人民币与美元的市场汇率为1美元=8.6元人民币，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝50x8.60
＝430（元人民币/平方英尺使用面积）
4、统一面积内涵。如果以建筑面积为准，另已知该交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平米使用面积=0.7平米建筑面积，使用面积和建筑面积的比例为0.7，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝430x0.7
＝301（元人民币/平方英尺建筑面积）
5、统一面积单位。如果以平方米作为基准，由于1平方英尺＝0.09290313平方米，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝301÷0.09290313
＝3239.934（元人民币/平方米建筑面积）
作业二、
待估计对象价格＝可比实例成交价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数
1、以1999年10月为基准，交易日期修正：分别为 (1+1％)∧6 （1+1％)∧7 （1+1％)∧4 （1+1％)∧3 （1+1％)∧7
2、个别因素修正：分别为100-3/100 100-3/100 100-3/100 100-3/100 100-3/100
3、区域因素修正：100+0/100 100-13/100 100+0/100 100+0/100 100+8/100
4、交易情况修正；100+0/100 100-2/100 100-5/100 100-3.5/100 100+0/100
得出 A单价修正为：120x(1+1％)∧6x100-3/100 x100+0/100 x 100+0/100 ＝123.56
同样方法算出b＝90.44 c＝79.59 d＝90.65 e＝162.85
待估对象单价等于（a＋b＋c＋d＋e）/5=109.42元
总价等于109.42x459＝50222.86元。
（格式你自己调整下，看下书，规范下）
作业三；
该题得知建筑物属于旧房地产，评估现时点（2006年10月1日）的价值， 旧房地价格＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物折旧
建筑折旧额＝年折旧额x折旧年限
自己先试着算下。。。。
1、统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，已知人民币月利率为1%，则
甲总价＝30+53÷（1+1%）∧6
＝79.929万元（人民币）
乙总价＝15（万美元）
2、统一采用单价。
甲单价＝79.929÷250＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝15÷3000＝50（美元/平方英尺使用面积）
3、统一币种和货币单位。以人民币作为基准，已知成交实例成交时的人民币与美元的市场汇率为1美元=8.6元人民币，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝50x8.60
＝430（元人民币/平方英尺使用面积）
4、统一面积内涵。如果以建筑面积为准，另已知该交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平米使用面积=0.7平米建筑面积，使用面积和建筑面积的比例为0.7，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝430x0.7
＝301（元人民币/平方英尺建筑面积）
5、统一面积单位。如果以平方米作为基准，由于1平方英尺＝0.09290313平方米，则
甲单价＝3197.16（元人民币/平方米建筑面积）
乙单价＝301÷0.09290313
＝3239.934（元人民币/平方米建筑面积）
作业二、
待估计对象价格＝可比实例成交价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数
1、以1999年10月为基准，交易日期修正：分别为 (1+1％)∧6 （1+1％)∧7 （1+1％)∧4 （1+1％)∧3 （1+1％)∧7
2、个别因素修正：分别为100-3/100 100-3/100 100-3/100 100-3/100 100-3/100
3、区域因素修正：100+0/100 100-13/100 100+0/100 100+0/100 100+8/100
4、交易情况修正；100+0/100 100-2/100 100-5/100 100-3.5/100 100+0/100
得出 A单价修正为：120x(1+1％)∧6x100-3/100 x100+0/100 x 100+0/100 ＝123.56
同样方法算出b＝90.44 c＝79.59 d＝90.65 e＝162.85
待估对象单价等于（a＋b＋c＋d＋e）/5=109.42元
总价等于109.42x459＝50222.86元。
（格式你自己调整下，看下书，规范下）
作业三；
该题得知建筑物属于旧房地产，评估现时点（2006年10月1日）的价值， 旧房地价格＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物折旧
建筑折旧额＝年折旧额x折旧年限
自己先试着算下。。。。
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