Question

请教各位懂法律的朋友关于房屋租赁定金协议的问题

大家好，我于4月30日与某人签订了一份房屋租赁定金协议并付了定金100元。但该人也是租客，租期到6月10日截止。双方约定从5月10日开始租，但未约定结束日期。该人称结束日期需与隔壁租客或真正房东商量，不过隔壁租客应该会在6月10日后搬走。结果过了几天，隔壁租客说要到5月25日才决定是否搬走。等到了25日后，隔壁租客说不搬了，但只同意将房间租给我到6月10日。我觉得时间太短，便向与我签订定金协议的对方要求讨回定金，但该人不肯返回。请问这种情况下我打官司的话是否会赢啊？我查了下合同法，无固定期限的租赁合同只要一方在合理时间以前提前通知结束租赁即可。但我还没有和对方签订正式合同。不知懂法律的朋友是否能帮忙看看是否从其它法律条文中我可以讨回这定金呢？谢谢！

Answer 1

1、该合同无效。
2、出租房屋应是房屋所有人或其授权的人，从你的情况看，与你签订协议的是个租客，他无权对房屋是否出租签订协议。对于协议的无效，对方应该退回你的定金。
3、即使协议有效，“双方约定从5月10日开始租”，但到该日，对方还没有履行出租协议，对方违约在先。按照定金法则，对方应该退还双倍的定金。

Answer 2

房屋出租是所有权人对其所有的不动产的一种处分并从中获得孳息的行为。在我国《物权法》第39条规定中，所有权人对自己的动产或不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。租赁合同是转移财产使用权的一种合同，使用及收益的权利。出租是一种对物的处分的权利，而非使用、收益的权利范围。所以这种转租在一般情况下是无效的，但并不妨碍合同的效力。（但由于约定方式等原因合同也可能无效）所以你属于旧租赁物主张权力的行为人，因出租人有权利瑕疵担保责任，所以在你主张权利时，承租人（与你约定的人）应当向出租人告知这一情况，次好让出租人能够及时采取救济措施。

Answer 3

1、转租必须经房东同意，因此租赁合同无效。
2、100元的性质应当具体问题具体分析，如果确实是定金性质，则适用双倍返还原则。如果只是预付的租金，则应返还扣除应缴租金的部分。

Answer 4

第一、如果是定金，就要严格遵守定金法则。
第二、合同可以是书面的，也可以使口头的，但法律规定是书面的除外。
第三、定金不能超过标的额的百分之二十，超过部分无效。