Question

民事诉讼法案例分析

甲有房屋三间委托乙管理，乙把房屋出租给丙使用，租期三年。在租期未满前，乙将该房出卖给丁，丁交完押金后，要求乙交会房屋，乙以与丙订立的租赁合同未满期为理由拒绝交付。丁提起诉讼，法院判决乙应履行合同，交付房屋。判决发生法律效力后，乙仍拒不交付，丁申请法院强制执行。在法院执行过程中，丙提出异议，认为租赁期未满，乙将房屋卖给丁，合同应当无效。甲得知乙出卖房屋后，也向执行机构提出执行异议。本案如何处理?

Answer 1

甲乙之间属于委托合同关系。
甲委托乙代为管理房屋，要看具体委托事项中是否包含对房屋所有权的处分。
假设不含处分权，则乙出卖房屋的行为属于效力待定行为，须经甲追认后买卖合同生效。本案中甲未追认，则合同无效。乙应当返还押金。该押金的性质如何认定？如果是定金，则乙双倍返还丁。如果是预付款，原数返还就可以了。
如果甲授权乙管理的权限中包含对所有权的处分，则要考虑丙的优先购买权。
由于丙是房屋承租人，享有承租人的优先购买权，而乙和丁签订合同时，并未通知丙，故丙可以主张合同无效。但是丙提出的异议理由是租赁期未满，并未涉及优先购买权的问题，所以法院应向丙释明，在丙不行使优先购买权的情况下，认定合同有效。丁向甲支付房款，乙向甲交付押金；甲协助丁办理更名手续；丙继续承租（买卖不破租赁）。

以上是从民商事法律关系角度分析。
下面从民事诉讼角度分析。

丙在执行过程中提出异议，法院应审查后在15天内作出异议是否成立的裁定。
甲提出执行异议，由于甲是房屋所有权人，在本案中属于必要共同诉讼人。法院判决生效，属于遗漏必要诉讼人，应中止执行，案件进入再审，适用一审程序重新审理。

Answer 2

1、乙与丁签订的合同无效。因为乙没有房屋的所有权，无权处分。房屋所有权归甲所有。
2、丙在租赁期满之前可以继续使用该房屋。
3、丁申请强制执行应当不予以支持。.
4、甲提出异议应得到法院支持。