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按揭贷款买房要注意哪些法律问题

提示借贷有风险，选择需谨慎

Answer 1

买房贷款是大部分买房人都要面对的现实，但是在向银行贷款前，有没有考虑一个问题：买房按揭贷款流程是怎样的,及需要注意哪些问题？接下来由法律快车小编为您解答。
买房按揭贷款流程是怎样的、需要注意哪些问题

按揭贷款流程
1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向;
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议;
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款;
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》(备案登记)、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料;
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人配偶)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批;
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。
买房前一定要搞清楚各大银行贷款的条件(每个银行具体政策不太一样)，免得浪费时间;同时要熟悉整个按揭贷款流程，做到万事俱备，才能省事省心。
问题一：公积金不要随便提取
公积金的使用范围越来越广，不过，在支付过程中要注意，千万不要将你的余额用完。对于部分城市，一旦你的公积金账户上一分钱都没有，你的公积金贷款额度也就没有了，无法申请公积金贷款。相应的，你也就失去了享受房贷最低利率的资格，得不偿失。
问题二：想买房别任性换工作
申请贷款时，一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单，额度一般为月供的两倍以上，以便评估申请人的还款能力。
银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平，比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。如果你在买房前辞了职，可能会增加贷款的难度，影响贷款的进度。因此，买房前最好不要辞职，以便顺利拿到贷款。
假如你很不幸还是换了工作，同时你觉得你的流水帐单不太理想，可以提前6个月往银行账户里多存点钱，或者提供其他财力证明。如果你已经结婚，可以提供夫妻二人的流水帐单、名下的财产证明。
问题三：做好贷不到最长年限准备
目前，贷款最长年限为30年，但是，并不是每个人去贷款都可以达到这个最长年限的。你需要同时满足买房贷款期限+借款人实际年龄之和不超过65周岁的要求。
因此，并不是每个人都可以贷足30年。如果你今年45岁，那么按照规定，你的贷款年限最长只能为20年。
问题四：合理选择还款方式
房贷的还款方式包括等额本息和等额本金两种，前者是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);后者是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
如果你觉得自己目前的花销并不多，每月还完房贷还有一些结余，你完全可以选择等额本金，总的来说更省利息。但是如果还完房贷你已经离月光不远了，还是选择等额本息比较好，毕竟每月还款一样多，也比较方便规划理财。

Answer 2

在按揭关系中，有4—7个法律关系：
1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；
2、买方与银行之间的资金借贷关系；
3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系；
4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系；
5、买方与银行之间的房屋抵押关系；
6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系；
7、当买方不能偿还银行本息时，银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。
二、按揭贷款的购房风险?
按揭制度对三方都有风险。对银行来说，其风险来源于开发商和购房人。
由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售，以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款，都可导致银行在按揭中的风险。
对开发商来说，由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣，或者银行不能按时放贷，或者极个别购房者的蓄意违约，都可导致开发商的风险。
银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位，而购房者的风险主要表现为：
1、开发商取得银行划给购房人贷款后，挪作它用，或卷款潜逃；
2、开发商首次涉足房地产，缺乏经验，经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
3、房产商开发程序违法，不能取得房屋产权证；
4、开发商在建筑工程中偷工减料，导致房屋质量不合格；
5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被执行、拍卖，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
7、银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。