买房：如何区分是大产权房还是小产权房？
很多人 买房 时分不清 大产权房 和 小产权房 ，不知道二者之间到底有什么区别？比如，40年产权和 50年产权 性质的房子了解不多，还有很多人误以为40年产权和50年产权的房子就是小产权房。如何区分是大产权房还是小产权房？
一、大产权房和小产权房的定义
大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、的权利，可以依法交易。
小产权房拿不到正式的 房产证 ，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。
通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括 70年产权 、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地；50年产权的为 工业用地 、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者 其他用地 ；40年产权的商业、旅游、娱乐用地。
二、大产权和小产权有哪些区别？
可以从产权归属、合法性、交易 税费 等三方面进行区分。
1、按产权归属分
开发商 的产权叫大产权， 购房 人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
2、按合法性分
国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证，由乡镇政府发 产权证书 的叫小产权。
乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的 土地使用证 和 预售许可证 ，有关部门不会予以备案。
3、按交易税费分
所买的房再次转让时如果不用交付 土地出让金 ，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。
按这种解释普通商品房就是大产权房， 经济适用房 就是小产权房，对这个区别，购房人可从合同条 土地使用权 的取得形式中加以确认。
具体来讲， 房地产 商提供的 土地证 明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。
4、合法性不同，拥有的权利不同
大产权房也就是购房者既有了《 房屋所有权 证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行 二手房交易 。大产权房具有占有、使用、和处分四项完整的权能。
三、如何判断产权年限
房产证上“土地用途”一栏，会注明土地用途，购房者可以根据房产证上信息判定 房屋产权年限 。
四、购房前有哪些注意事项？
在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。
1、清楚产权年限再购房
不管是二手房还是 新房 都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。
但《 物权 法》规定，“ 住宅 建设用地 使用权期间届满的，自动续期。”
2、辨别房子的用地性质
不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售（预售）许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
3、有房屋未必有产权
一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。
在我们买房之前，一定要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房还是小产权房。如果是大产权房，是40年、50年，还是70年，并要了解剩余的产权年限是多少。
深美林评估
2024-12-27 广告
