Question

土地拍卖中商业部分地价核算

举个例子，假如出让一宗土地，土地面积1万平，用途为商住用途，其中住宅50年，商业40年，商业比例按10%，起拍价5000元。
问题出现了：
1、起拍价5000，是针对住宅性质用地这部分的吧？要是这样，那商业部分的价格怎么不公示？这部分要亲自咨询土地交易中心吗？
2、5000是该宗地的综合地价吗？如果是的话，按照容积率分摊的楼面价其实也是一个综合的楼面价了，也就是说住宅部分的楼面价与商业部分的楼面价相等了？应该不会吧，但那又如何解释？
3、还是有其他的方式？
谢谢，如有更为准确细致的回答，分数另赏。
不要回答其他的，谢谢

Answer 1

（1）、地块规划指标

绿地率 容积率 建筑密度 建筑高度 土地用途 净用地面积（亩） 起叫价(万元/亩) 90平米要求 备注
不小于25% 住宅不大于4.0 总不大于30%,住宅不大于20% 不大于航空限高217米(绝对高程715米) 城镇混合住宅用地 70.093 480 70% 二类住宅用地(可兼容公共设施小于50%,不含公寓式办公\单元式办公)

（2）、地块建设物业假设

根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下：

容积率：约8，住宅为4

地上建筑面积：373829平方米，其中住宅部分为186915平方米，商业部分为186514平方米，物业管理用房：400平方米

车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡；机动车位的80%设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。

总车位=（0.7车位/100㎡*186915㎡+0.5车位/100㎡*186514㎡）*0.8=1793个

地下室面积=1793个*35平方米/个=62755平方米

总建筑面积：436584平方米

物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为高层或超高层电梯公寓。

（3）、成本核算

项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。

通过简单计算可得：

前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为7492.02万元

建安工程费约为77931.05万元

管理费用、销售费用、配套设施费和工程管理费约为9736.66万元

土地成本、财务费用、不可预见费

项目 万元/亩 1320 1360 1400 1440 1480
土地成本 万元 95840.5 98742.35 101644.2 104546.05 107447.9
财务费用 万元 3663.05 3721.09 3779.13 3837.16 3895.2
不可预见费 万元 538.39 539.55 540.71 541.87 543.03
合计 万元 100041.94 103002.99 105964.04 108925.08 111886.13

(4)、产值计算

根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，预计其住宅部分销售平均价格:电梯公寓为6300元/㎡，商业或商务公寓部分销售平均价格在6800元/㎡,地下车库的20%计入销售。

物业类型 销售面积（㎡） 均价（元/㎡） 销售金额(万元)
住宅 186915 6800 117756
商业 186514 8500 126829
车位 359个 8万元/个 2872
合计 244585

由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的总收益为244585万元。

(5)、地块投资分析

地价（万元/亩） 1320 1360 1400 1440 1480
总开发成本（万元） 210610.59 213571.63 216532.68 219493.73 222454.78
所得税前项目开发利润 23782.77 21710.04 19637.3 17564.57 15491.83
所得税前利润率 12.18% 10.96% 9.76% 8.61% 7.48%
盈亏平衡点 87.82% 89.04% 90.24% 91.39% 92.52%

由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在1320万元/亩以下时，项目的税前利润率在12%以上，物业的盈亏平衡点为87.82%；当地价超过1440万元/亩时，项目的税前利润率在8%以下，物业的盈亏平衡点在91.39%。

小结

根据我们对成都房地产市场的判断，川师大板块房地产市场的分析，以及地块建设条件的分析，该地块的成交价大约在1400万元/亩左右。

该地块用地约70亩，为中等规模地块，根据我们的初步测算，该地块的总成交值约在9.5亿-10亿元左右，对开发商的资金实力要求较高，因而该地块较为适合资金较为充足的大开发商。

随着该区域改造、拆迁的进一步推进，未来该区域将成为城东最适合居住的区域之一；万科、信禾、新鸿基等大牌开发商的介入，区域地产开发热度将大幅提升，物业升值潜力将巨大；同时地铁二号线、沙河堡火车站、东大街延伸线等交通设施，以及相关城市配套将大大提升区域生活、工作的通达、便捷、舒适性；该地块将得到开发商大为关注。

Answer 2

宗地都是整体拍卖，现在大部分城市的规划指标对于住宅用地的规定都是自动兼容10%-20%的商业用房。这宗地始终是个整体不会把商业和住宅区分开。 关于楼面地价 大部分时候算法也只能是粗略的 开发商在取得宗地后 首先交付地价款 在前期的开发过程中 还会缴纳包括契税 土地使用税等费用 这也应该打入土地成本 所以 楼面地价只是取得土地时的成本地价 这是一个静态的数值 只能做一个基本的参考 不应该代表了房屋真正的地价

Answer 3

地块规划指标
地块建设物业假设
成本核算