Question

请懂房屋租赁法的朋友帮帮忙

我父亲出国了后让我将他的房屋出租给了一户人家，合同签了一年，房租为3个月一交，现在一个季度已经过去了，这期间，在我不知情的情况下，那家人因门锁坏了把门锁换了。现在我父亲突然有事回来了，需要回国待2到6个月，于是与那家人商量同住房屋，（也是我父亲回来之后才发现他们换了锁），由于没有谈妥，那家人不同意我父亲住进去，于是想退房，但因为我现在不在当地，合同是我跟他们签的，而合同我又没带在身上（合同上记有初水电值），所以我父亲对于他们算水电时候的一些可疑的举动有所怀疑，于是起了些冲突，而早在这之前几天，那家人就不同意给我父亲开门，我父亲被迫回老家待了几天，前天他们同意退房后，我父亲从老家回来于他们算水电，便起了刚才说了冲突，他们家人将我父亲推出门外，我父亲又不得不在旅馆外住了一晚。昨天的时候我与双方协调了很久想了很多解决问题的办法，因为那家人是陪读的，现在放假了，已经回到自己家了，我希望他们先暂时让我父亲在自己家待着，但他们不同意，现在第二季度也过去4，5天了，他们仍然交房租，钥匙也不愿意给我父亲，并说要我自己去收租，我身在3千多公里的外地实在不方便。调解来去，总有不配合的一方。我父亲情急之下，昨天就雇了个开锁匠把房门和锁都换了，那家人发现后便打电话报警了。

事情的原委大致如上，我想请问：
1.我父亲突然回来希望与他们同住算不算违约？算违约的话，如果我想要他们滚蛋，应付多少违约金？（因为最开始他们因此，在退房时想跟我们索要违约金。而我认为这还算不上违约）
2.他们自己私自换锁，算不算违法？或者这属于什么行为？
3.我父亲情急之后自己换了锁，这样是不是算侵犯他们的利益？这也有前提，因为他们私自换锁了，否则也不至于这样。
4.虽然有些客观原因，但如今他们既不交房租，也不交钥匙，算违约吗？

请懂的朋友帮我回答一下，我现在真的很气愤，他们竟然这样将我父亲驱出门外，还动手，算水电费那天还带上4，5个人过去让我父亲退押金。我父亲现在在当地只有我一个亲人，现在我不在，昨晚那帮人还报警告我父亲，虽然我并不赞同我父亲的做法，但如今我只想找到一些有利于我的法律条文，请朋友们帮帮忙！！谢谢了！！或者提供有用的相关法律条文也行！

Answer 1

　　在人们总是对母亲歌功颂德的时候，有多少人记得那个曾经高大而渐渐衰老的身影？他或许从不像母亲一样滴过一滴泪，却肯定有过流着血灌溉家庭大树而汗水将黑发泡白的一生。那是我们的父亲。

　　白发沧桑的老父，竟然有家不能归，几乎沦至露宿街头的地步，怎么不让人神兽共愤？我想我能理解楼主的心情。

　　不过感性之后，回归理性，我有以下分析，只求帮忙，不为铜臭。

　　1、父亲没违约。或许父亲想违约，但对方最终都没有让他踏进家门一步，所以又何来违约之谈？

　　2、如果想要他们滚蛋。这实质上谈论的是解除合同的事。由于合同没到期，因此提前解除合同属违约行为。违约行为应当赔偿对方损失。损失如有违约金的约定按约定支付，如无可协商，如协商不成按实质损失赔偿。实质损失多少，按对方所能提供的证据予以确认，对方能提供到什么证据证明损失，视乎对方律师的能力。

　　3、说到这个份上，相信聪明的楼主一定知道，按哪种方案是最让对方难办的。

　　4、私自换锁属于房屋修缮问题。如无约定，房屋修缮本是出租人的义务。出租人不履行的情况下，承租人得以自行修缮，本案中，即换锁行为。对方换锁是应当先通知楼主的，但虽无通知，仍只能认为稍有不妥，并无大碍。毕竟，对方履行了本应属于你的义务。

　　5、你父亲私自换锁的行为，只要换锁后仍将钥匙交一条供对方使用就无不妥。否则的话，已经影响到对方对房屋的使用，视具体情况可能构成违约或侵权。即使房屋属于父亲的，因为，属于父亲的房屋已然通过租赁合同交由对方合法占有一段期间了，而现在，尚处于对方合法占有的期间内。

　　接下来，比较重要的地方在于，
　　6、房租的缴纳，并不像楼上有人说的，对方交租你不要。对于租金缴纳，应当是在租金收受方所在地履行（合同无约定的情况，我相信，合同亦不会约定由出租方亲自回来收租）。因此对方要求楼主回来收租不能视为愿意缴租，而应当视为拒绝缴租。无疑，此属违约。

　　7、对于该违约，楼主不宜纠正，而是应该跟对方明确一个缴租的合理期限，比如十天，但不要明示对方如何缴租，最多说按合同约定缴租。那么对方很可能会继续自以为聪明地要求楼主亲自回来收租。那么楼主可以不动声色，待十天到期后，依据合同法规定，完全合法地解除合同。

　　8、此种情况下的解除合同，是与前面完全相反的一种情形，它是基于对方的违约而解除的合同，因此非但不会承担违约责任，还可以要求对方承担违约责任。

　　9、以上6、7、8点是对楼主最有利的，相关法条可见于合同法第六十二条第一款第三项及第二百二十七条。楼主可以细细阅读，认真玩味其中的每一个字。

　　10、一旦成功解除合同，我想形势则已经相当明了了。而整个局面亦呈现出对方由主动被被动的趋势。因为，他们曾经对房屋的合法占有，已经变为现在的非法占有。而此时，你父亲作为物权所有人，基于物上请求权，可以大大方方、潇潇洒洒地把对方“请”出你们的房屋。而其时，露宿街头者，则“三十年河东，三十年河西”，“山水轮流转”也。

Answer 2

1.没有约定的内容不算违约，但是你父亲侵犯了他们的承租权，要承担侵权责任。
2.不违法。
3.你父亲换锁是侵权。
4.他们不不是不叫交房租，是交了你不要，是你责任，承认人可以提存该房租.

5.我建议你父亲起诉对方，理由是他没有授权给你租房，主张你与别人签订的合同无效。当然中间就不要提到你们是父子关系了，否则视为表见代理了。

Answer 3

1、合同是有效的。由于你父亲突然回国，提出同住，是对合同的变更，必须协商一致，方可进入；
2、对方换锁是善意的维修行为，无可指责，更谈不上违法；
3、你父亲的换锁行为不妥，侵犯了承租人对租赁物是独立使用权，依法当恢复原状；
4、在未就退房达成一致意见之前，承租人可以不交房，也不交钥匙；在你们为将门锁换回之前，承租人有充分的抗辩不交房租。
我写的可能是你不愿看到的哦。
建议：委托你的朋友去和对方协商，尽早解除合同，依你们合同的约定。赔付一些违约金吧。动机：息事宁人、安抚回国不久的老父亲，这当是为人子应尽的孝顺。钞票可是今天没了明天还会再赚回来，上了年纪的老爸可是在一天就少一天了。把这个道理也给承租人讲讲，争取他们的理解，以期早日和解哦。
此复

Answer 4

1 算违约。违约金有约定从约定，没有约定协商解决。协商不成，参照当地一般做法。
2 私自换锁不算犯法，如果之前你们没有约定不能换锁的话，就没关系。
3 侵犯了他们的利益，租赁期间，房屋的使用权在他们。你父亲的行为妨碍了他们正常使用。
4 算违约，约定了3月交就3月交。你们可以要求他们搬出，还可以要求他们承担违约责任。一般以抵押金或一个月房租为违约金。

Answer 5

算违约