买广州老城区房屋后发现带违建面积，解除合同违约吗？
广州张静律师解答：不一定，需具体案件具体分析，关键看卖家或中介有无提前明确告知违建情况。说起来简单但细节分析起来过错认定很难。下面这个案件可供参考：买家签订房屋买卖合同后发现房屋面积包含违章建筑。该情况仅在房屋产权证中有记载,房屋查册表中无记载，存量房买卖合同也未提及包含违章建筑。买家虽然收到了中介发送的房产证图片，但未认真查看，未注意到房产面积包含违章建筑，签订合同后才发现，要求解除合同。法院审理后认为，房屋包含违章面积属重大事项，卖家未明确告知构成违约。买家收到中介发送的房产证图片未认真查看，仅查看了查册表就以为没有违建，未尽到谨慎义务。双方都有过错责任，对合同解除承担同等责任。最终判决合同解除，互不承担违约责任。
判决书节选：
第一,关于在履行案涉房屋买卖合同过程中,谁存在违约行为的问题｡ 一方面,案涉《存量房买卖合同》约定张卖家保证对出卖的房地产不存在任何未向卢买家说明的情况,而案涉房屋存在76.82平方米违章建筑的情况,属于影响交易的重大事项,应作出特别提示说明｡ 案涉房屋关于违章建筑的情况仅在房屋产权证中有记载（房产证上写明“三楼及二、三楼阳台部位76.82平方米违章建筑未处理85年）,房屋查册表中并无关于违章建筑情况的记载｡ 案涉《存量房买卖合同》中对上述违章建筑的情况未作记载,亦没有证据证明张卖家向卢买家对案涉房屋的违章建筑情况作了特别提示说明｡ 故张卖家未尽卖方的提示说明义务,存在违约行为,对案涉房屋买卖合同的解除存在过错｡ 另一方面,没有证据证明张卖家故意隐瞒案涉房屋存在违章建筑的情况,卢买家作为买方,未查看中介公司发送的案涉房屋产权证图片,亦未要求查看房屋产权证原件,未尽合理的谨慎注意义务,其对案涉房屋买卖合同的解除亦存在过错｡
第二,关于涉案房屋买卖合同解除的后果｡ 卢买家和张卖家各自主张的违约金61万元｡ 如前所述,卢买家及张卖家在履行案涉房屋买卖合同过程中各未尽合同义务,双方对案涉房屋买卖合同的解除均存在过错,其各自主张对方支付违约金61万元,均缺乏理据,本院不予支持｡
