Question

法律人士请进：关于土地租用问题

我家住在一居民区里，因相中一楼的一块空地。（当地有一不成文的规矩，就是楼下的绿地都归一楼使用.分配）因此想与其签订一个5年的租用合同，年租金暂定600元,先交一年钱,以后的逐年交。因怕其返回涨价，想拟定一个租用合同。约束他。不知怎样写周全一些。假若他反悔或是将房屋租给他人或是买卖我可以要回租金要求他赔偿（暂定违约金一万元）。请热心的人士给本人暂拟定一合同，以便今后付诸法律.(其实本人觉得付诸法律此合同是无效的,因为一楼的空地归大家所有,谁也无权租赁买卖,所以此合同也是无效的.但至少我可以要回租金),大家帮帮忙了!

Answer 1

　　关于租用土地的相关流程和法律上的问题如下：
　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）
　　第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
　　租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
　　第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
　　第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
　　转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》[20070830]
　　第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
　　《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令（92）第1号）[19920308]
　　第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
　　国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知（一九九五年一月一日　[1995]国土[籍]字第8号）
　　三、关于国有土地使用权出租登记
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益，土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
　　《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府（1992）第19号令）
　　第三十四条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
　　未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第三十五条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人和承租人应在租凭合同签订之日起三十天内，按规定办理租赁登记手续。
　　三、公司能否将闲置土地出租给其他人
　　土地租赁权是一种用益物权，对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
　　现阶段，土地使用权出租分为两种类型，一种是划拨土地使用权出租，另一种是出让土地使用权出租。区分不同类型出租条件不尽相同。
　　出让取得土地使用权出租的条件：
　　（1）出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书，才能对土地具有处分权，合法地转移其土地使用权。（2）土地使用权出租时，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证，即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
　　（3）土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。
　　（4）土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。
　　（5）共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意，以保证不影响土地的交付使用。
　　划拨土地使用权出租条件：
　　必须按规定将划拨土地转变为出让土地，这时才能进行出租，直接将划拨土地出租的行为无效。
　　划拨土地使用权出租其他条件为：（1）土地使用者为组织或个人。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上房屋的产权证明。（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。（5）出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租，出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

Answer 2

　　关于租用土地的相关流程和法律上的问题如下：
　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）
　　第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
　　租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
　　第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
　　第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（二）领有国有土地使用证；
　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
　　转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》[20070830]
　　第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
　　《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令（92）第1号）[19920308]
　　第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
　　国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知（一九九五年一月一日　[1995]国土[籍]字第8号）
　　三、关于国有土地使用权出租登记
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益，土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
　　《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（省政府（1992）第19号令）
　　第三十四条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应与承租人签订租赁合同。
　　未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
　　第三十五条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，出租人和承租人应在租凭合同签订之日起三十天内，按规定办理租赁登记手续。
　　三、公司能否将闲置土地出租给其他人
　　土地租赁权是一种用益物权，对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
　　现阶段，土地使用权出租分为两种类型，一种是划拨土地使用权出租，另一种是出让土地使用权出租。区分不同类型出租条件不尽相同。
　　出让取得土地使用权出租的条件：
　　（1）出租人必须是通过出让依法取得国有土地使用权的受让人，持有国有土地使用权证书，才能对土地具有处分权，合法地转移其土地使用权。（2）土地使用权出租时，出租人具有土地使用权证的同时，要具有地上建筑物、其他附着物的所有权证，即土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
　　（3）土地使用权出租时，以出让方式取得土地使用权的原土地使用权人必须按照出让合同的约定支付出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。
　　（4）土地使用权出租不得违反土地使用权出让合同的规定。
　　（5）共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意，以保证不影响土地的交付使用。
　　划拨土地使用权出租条件：
　　必须按规定将划拨土地转变为出让土地，这时才能进行出租，直接将划拨土地出租的行为无效。
　　划拨土地使用权出租其他条件为：（1）土地使用者为组织或个人。（2）领有国有土地使用证。（3）具有地上房屋的产权证明。（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。（5）出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租，出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

Answer 3

你明知道空地是大家的，无能你签订什么合同都是无效的，连合同的主体【就是你们两方】都不符合合同的要求，也就是说没有主体资格，那合同的内容怎么能成立呢？建议你不要签什么合同，签了也按无效处理，不过你以后如果不走法律途径，只是想糊弄对方一下，或者怕对方反悔，你也可以签一个合同，你和对方协商的什么就写什么，总是不能算数的，就是约束对方一下，来达到自己的目的。把对方当着一个无知不就行了。

Answer 4

“当地有一不成文的规矩，就是楼下的绿地都归一楼使用.分配”
这规矩都被居民区所有住户所认可吗？一楼的住户也那么认为吗？你也知道你们的如果订立合同无效吧。
本人认为合同并非不可以订立，只是倘若东窗事发你可以举证“当地有一不成文的规矩，就是楼下的绿地都归一楼使用.分配”而与其订立和同吗？

当然啦，合同如果是被确认无效则是自始无效，你就可以拿回租金了，相信你也知道。合同无效也可能是部分无效，本人认为违约金的约定如果协商一致而且合理应当是有效的。（只是年租金暂定600元，本人认为1W元似乎不大合理，违约金是和实际损害挂钩的）
所以如果一楼的住户反悔或是将房屋租给他人你可以要回租金要求他赔偿。（买卖不可以，举证的时候对你很不利。）

合同只要你和一楼的协商一致就可以订立了。

但你也想想，如果你们订立合同以后，他们找不到了，你的钱就不好拿回来了啊。

以上建议纯属个人意见，希望对你有用。但说实话我不提倡此行为。

Answer 5

土地的出让应有国家土地部门或集体土地管理部门依法对外出让使用权。任何自然人无权对外出让、出租土地，所以您的想法是违法的，不可行！