Question

想买进二手别墅，有几个问题请高手赐教！

1、我需要看房屋的哪些证件?

2、我们所说的房本、房屋所有证是不是指房屋产权证？别墅是不是还有土地使用证？

3、除了房款、中介费之外我交给国家的钱还有哪些名目？

4、是不是所有的房屋房本未满五年，买卖时需要额外向国家交一部分税款(营业税)？也有说只要契证（契税完税发票）满五年就可以不交的，是不是真的？

5、还需要注意什么？请大家多提供宝贵经验！

注：问题比较繁琐，希望大家能够帮助，有加分，谢谢大家了！！！

Answer 1

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1、房地证；
2、房地证；在一本上的（很早的才是两本证）。
3、契税；
4、是的；
5、别被忽悠，看是不是别墅。

别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

Answer 2

1、首先看房屋的产证
2、有土地使用证的，但一般还是看绿本本的房屋产权证明，上面有房屋的性质、权利人名字、土地好、竣工年限、确切的房屋地址和面积
3、关于费用，余下就是你在交易中心要交的契税，和少许的什么工本费了，这些都是交给交易中心的钱
4、关于交税的问题是有这么一说，但建议你还是问下房屋所在地的房地产交易中心
5、注意事项一、签合同的时候请把你们所交易或过户的日期确定仔细了
二、明确双方的责任和违约的赔偿
一般二手房买主要还是要看中介是否是个正规的

Answer 3

卖方所需提交材料：
1、产权人身份证；2、户口本；3、房屋所有权证；4、原购房发票复印件、原购房合同；5、共有权人声明；6、结婚证复印件；7、土地使用权证；8、特殊类型的房屋所需提交的排除限制出售的材料。9、房产买卖合同。

买方所需提交材料：
1、买方身份证；2、户口本；3、外籍人士需要提交护照、居留证、工作单位证明；4、港澳台认识需要提交身份证、回乡证、外批单；5、房产买卖合同；6、如需贷款，则提交贷款所需手续。

《契税暂行条例》规定的契税，税率为为3-5％。具体多少，由各省政府定。契税由承受人承担。（2）印花税：按《印花税暂行条例》规定，合同、产权转移书据及权利、许可证照均是应税项目，纳税人是立合同人，按成交价的0.05‰征收。（3）《个人所得税法》还规定了个人所得税，税率为20％，由转让人承担。（4）《营业税暂行条例》还规定营业税，由销售方负责，税率为5％。一般普通住宅购入两年以上的免交。（5）其它费用有房产交易费、房产证工本费、土地证工本费、交易评估费等，具体数额请咨询当地房屋交易部门。

二手房交易有风险，普通公民很难全面分析和妥善规避，而中介公司只提供居间服务，并不承诺保障交易的安全性，尤其是为了促成交易甚至会故意淡化存在的问题。因此，无论是买方还是卖方，在交易过程中聘请专业房产律师提供全程法律服务，对于保证交易安全、防范交易风险意义重大。一般房产交易律师费3000元左右起价，如果房屋价值较大，根据所购房屋价格协商适当上浮。