Question

关于店面租赁的法律问题，急！在线等

关系：甲（房东）、乙（承租人）、丙（上一个承租人）
情况：
1、丙将已承租的甲的店面转让给乙，乙支付给丙转让费，并重新和甲签订新的租赁合同，在转让过程中，乙在未接触到甲之前应丙的要求，先行支付了定金给丙，并约定如最终不能与甲签订新的租赁合同，丙无条件退还定金给乙，如签订成功定金自动转为转让费，同时乙支付剩余金额的转让费给丙。（这些都是书面约定的）
2、在签订合同前乙获知甲的店面产权证有五个自然人共同所有，但甲只派出其中一人与乙签订新的租赁合同，但是其不能提供其他几个产权所有者的授权书（几个产权所有者现分居各地，不易一同出面，关于店面的租赁只是电话联系）。
3、丙不知出于何种原因与乙口头约定不得让甲知道乙丙间具体的转让费金额。仅告知乙在其原合同中有一条：丙在转让店面时需先得到甲的同意后方可转让，并表示其已得到甲的同意转让该店面。
问题：
1、如甲出具全体产权人的书面授权书有困难的情况下，如仅在租赁合同中添加这样的条款是否能等同授权书，或是避免乙将来因五授权书这个问题造成损失？条款为：甲方（这里指出面签字的代表人）承诺已获得该店面全体产权所有人的委托，代表全体产权所有人签订本合同。本合同履行过程如该店面全体产权所有人中的任何人对本合同有任何疑义，造成本合同全部或部分失效，甲方必须无条件赔偿乙方由此产生的一切损失。
2、关于转让费乙如要求甲在合同中明确写出“转让所得全部归乙方所有”是否对乙有好处？（这不仅是法律问题，还有策略方面的考虑，因为事实上如乙今后想转让店面，必然要让下一家与甲再次签订新的租赁合同，也就是说转让需经甲同意不论合同中是否写都是必须要走的程序，如甲不同意，乙根本无法完成转让。这样的情况下，对于承租者在转让时都是弱势的，因此是否有必要去明确转让所得归谁所有的问题，是否去提反而提醒房东在转让时瓜分转让费）
3、如甲不能同意添加以上条款（授权书条款和转让费归属条款），造成甲乙不能签订新的租赁合同，丙是否能以乙因为自己要求过多，造成无法与甲签订新的租赁合同为由，而拒绝退还乙之前所付定金？

Answer 1

以下回答由“济南商律师”提供，如需转述请注明出处：

1、在这种租房合同标的归属与多个产权人的情况下，我建议你最好要求实际签约人取得所有人的书面授权后再行签约，这样是最为稳妥的。当然，你们签订“甲方（这里指出面签字的代表人）承诺已获得该店面全体产权所有人的委托，代表全体产权所有人签订本合同。”这样的条款也是有意义的，意义在于，如果对方房屋的其他产权人要求解除合同，你可以就自己不知情（即不知道房屋还有其他产权人）进行抗辩，要求善意取得。这样虽然可以，但是比较麻烦，以后的取证、诉讼等过程也十分繁琐。所以我建议你最好要求实际签约人取得所有人的书面授权后再行签约。

2、你们关于转让所得规定是有法律效力的。但是经甲同意才可以。但是，如你所说，不管是否有这个规定，你都必须在转租时通知甲并经其同意。

3、如果你跟甲最终不能签订合同，那么你和丙之间的定金可以要求返还。另外，你和丙之间既然已经规定了全额返还的协议，那么这里就应该是订金而不是定金。如果是定金的话，你可以要求双倍返还的。

希望我的回答可以帮到你！

Answer 2

1、这条款是非常必要的。但由于没有其他产权人的签字，所以对你们是有约束力的，而对其他产权人是没有约束力的。也就是说，如果其他产权人以签字人无权代理要求合同无效的，你只能向签字人要求承担违约责任。个人认为，可以按表见代理看待，可以认为合同是有效的。

2、可以这么约定，这是你们的权利。当然甲方也有不同意的权利。所以还是在你和以后的次承租人约定吧。

3、定金以合同成立为条件。无法签订合同，本不是出于承租人的主观，而是客观上不能达成协议，所以可以要求其退还。

个人意见，仅供参考。

Answer 3

1,因此房屋为共有财产,在甲出具全体产权人的书面授权书有困难的情况下,添加这样的条款很明智,很有必要.
2。正如你所讲：转让需经甲同意，甲不同意，乙根本无法完成转让。那末在合同中明确写出“转让所得全部归乙方所有”就是必须得了，这样可以避免将来在转让过程中，因此引发争议。
3.既然丙，乙双方商定，乙不能与甲签订新的租赁合同，丙“无条件”退还定金给乙，这里的顾虑就没有必要了。
以上见解，仅供参考。

Answer 4

个人认为这不属于“不可抗力”以及“显失公平”的情形
不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。自然现象包括但不限于天灾人祸如地震、台风、洪水和海啸；社会现象则包括但不限于战争、政府征收和其它政府政策。楼主现在的情形不适用援引不可抗力而解除合同。
关于显失公平，最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或利用对方没有经验致使对方的权利义务明显违反公平、等价、有偿原则的，可以认定为显示公平。”显示公平在客观上要求给付与对待给付上失衡，在主观上则要求一方利用优势或利用对方没有经验而与对方订立合同。受害人需要证明对方存在此种故意，仅能证明自己在订立合同时缺乏经验和技能，不了解市场行情.草率等，从而订立了于己不利的合同，则不能认为对方具备显失公平的主观条件。而且在房屋租赁合同中，出租人处于优势，而承租人处于弱势，不成立显失公平的情形。
最后，可以以支付对方违约金的形式解除合同。
看合同中对违约如何约定,一般是罚一个月的租金
你可以舍这一个月的租金,然后提出提前终止合同.
由于约定的房租非常低，你显然是吃亏了，这在法律上叫做“显失公平”。
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。”
如果对方不同意提高房租，你可以根据这项规定，向法院请求变更或撤销。

《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
“房租非常低”应该是由于物价上涨造成的，这是可以预见的，不属于不可抗力。所以，建议你不要用这一条解决这个问题。
个人观点：
1、显失公平的适用条件是签订合同时显失公平，而非签订合同后，由于租赁市场价格上涨而导致租金偏低。
2、如果合同明确约定支付若干违约金可以解除合同，则该违约金可以理解为解约的对价，也即附条件解约，你可以支付违约金后主张解除合同。否则，对方可以要求继续履行合同。
3、如果签订时的价格与现在的市场行情差异很大，可以“情势变更”主张变更合同价款。最高院虽有类似批复，但情势变更没有明确的法律规定，此类判例较少。

Answer 5

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况