Question

买房子常见的问题有那些?

Answer 1

　　买房的常见问题：

　　1、延迟交房最是无奈

　　江女士：购买的兴城融域项目原定在2008年9月1日交房，但直到现在（3月）才开始交房，而且房子的防盗门没有猫眼、护栏已经生锈，房屋墙面还有空鼓、地面也高低不平等质量问题。
　　律师观点：开发商延期交房，购房者可以按照与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定要求开发商承担违约责任；当延迟的期限过长，符合双方协议约定或法律法规规定的合同解除条件时，购房者还可以选择解除购房协议，同时要求开发商承担相应的违约责任或赔偿责任。但需要注意的是，若购房人选择解除购房协议的，除法律另有规定或者双方另有约定外，应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。

　　2、一户一表何时解决
　　李小姐：她买的城东某楼盘在交房时，开发商并没有按照要求进行电表的一户一表安装。李小姐在电话中说，他们业主同开发商协商一户一表事情，一直没有答复。

　　律师观点：根据有关规定，“一户一表”问题的争议焦点就是：强制安装一户一表的分水岭应该以立项、开工时间为标准，即以该项目是否是在2008年1月1日前后立项开工为标准。如果2008年1月1日前开工建设而在2008年1月1日后交房的情况，业主要求解决“一户一表”问题，应该以双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为准。如果没有约定“一户一表”，开发商并没有法定义务为其配置。

　　因此，在对待一户一表的问题上，应该理智对待，如果业主有意愿安装一户一表，可根据当初的购房合同与开发商协商解决。

　　3、房屋质量问题最多

　　眉山的尤先生、曹女士：眉山山水园林项目在2008年10月31日交房，交房后他们发现，项目存在严重的质量问题。尤先生介绍，该项目7栋、9栋的所有房屋几乎都有主居室与卧室之间的现浇楼板产生断裂现象，多次同开发商协商，开发商答应给予他们每户2万元的赔偿，他们没有接受。希望能彻底解决这个严重的质量问题。

　　律师观点：对于房屋的质量问题主要可以从三个方面来区分解决。
　　（1）、房屋的质量问题属于主体结构质量不合格。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的。
　　（2）、房屋主体结构质量合格，但存在其他质量问题且严重影响正常居住使用的，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失。
　　（3）、房屋主体结构质量合格，存有其他质量问题但不至于严重影响正常居住使用的，则在房屋保修期内，可以要求出卖人承担修复责任；若出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　3、按揭贷款迟迟不办
　　刘女士：去年底买了城南某楼盘的房子，当时首付了三成，开发商承诺今年3月10日前协助刘女士办好贷款手续，却一直以银行太忙为由推脱，让刘女士耐心等待。

　　律师观点:

　　如因购房者自身的原因不能办理按揭，则可以与开发行协商采用其他方式支付购房款；如果双方不能就变更付款方式达成协议，那么可能导致购房合同的解除，买受人需按照合同及相关法律法规的规定向开发商承担违约责任或赔偿开发商因此遭受的损失。申请个人存量房贷7折优惠利率的条件，各个银行规定有所不同。如果部分购房者无法享受贷款利率7折优惠，请向贷款银行咨询确认，看自己是否符合享受优惠的条件。

　　4、房产权证长期不办
　　郑女士：2004年4月购买的60多平方米的阳光体育城房子，当时开发商承诺2004年年底办理房产证，但到现在一直没有办理下来，他们小区上千户的房子都是同样的问题。
　　律师观点：由于出卖人的原因，购房者在合同约定或法律法规规定的房产证办理期限届满未能取得房屋权属证书的，购房者可以按照相关约定及规定要求出卖人承担违约责任或赔偿损失；若逾期时间过长，符合协议约定或法律法规规定的合同解除条件时，购房者还可以选择解除购房协议，同时要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

Answer 2

注意验看有效证书。许多房产项目在预售时，有效证书不是很全，虽然缺少部分证书不一定真会有风险，但如果某个项目假造证书的话，则会有很大风险，购房时一定要注意。 面积是影响房屋总价至关重要的因素。防止面积欺诈非常关键。有关面积的问题，在合同中一定要详细再详细，尤其要避免因实测面积与预售面积误差过大给购房者所造成的不必要的损失。 慎签认购书。买房第一步是与开发商签订认购书，并交一定额度的定金。建议购房者最好与发展商在协议中约定，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等，以避免不必要的麻烦。 留意购房合同文本。购房者应和发展商签署由房管部门印制的合同文本。这些文本对双方的权利义务进行了明确规定，较少出现发展商拟定的“不平等条约”。 房价与物管费要分签。一般购房者缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定的各种税费。有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。所以，购房者应该将物业条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 明确交房日期。因建设资金不足而延期交房是常有的事。开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章，购房者应注意签合同时，一定要将交房日期明白地确定为“×年×月×日”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。 注意所买房产是否已被抵押。在购房前消费者应核验开发商出示的国有土地使用权证时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明上述抵押。如有上述情况，购房者应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。 明确违约责任。在预售契约中一定要清楚约定责任，最好明确约定违约金，有些发展商要求客户在签定正式预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，购房者要注意协议统一，以免日后扯皮。

Answer 3