Question

有点错综复杂的房产纠纷问题，内有详细介绍，请教律师指点，提供最完整解决方案、思路的追加100分哦，谢谢

情况大概是这样：房屋买卖过程中因为中介跑路导致三角债纠纷，打了一次官司，法院的判决有点模棱两可，可操作性不强，对双方都不是绝对有利，拖了很久买卖双方都疲惫了，决定一人让一步，协商解决，但是有以下几种情况：1、原合同约定是银行按揭完成交易，我是买方，已经支付首付，但没有余款一次性付清；2、房屋因官司被查封；3、卖方房产证丢失，已经挂失，但是补办不了；4、卖方现在与我（买方）愿意一人让一步，协商解决，我愿意协助卖方解除房产冻结，卖方愿意配合我去银行办贷款；5、但是现在卡住一个房产证丢失的情况再里面，我担心解冻以后卖家利用补办房产证的时间转移房产，或者在这时间内出尔反尔，我就没有保障了；6、相信银行没有房产证正本的情况下，无论是按揭还是抵押贷款都不容易（不知民间借贷公司在没有房产证期间、但是可以确定房屋所有人的前提下借贷呢？或者担保公司愿意做现金担保？）。所以我想请大家集思广益帮帮忙，我应该怎么操作才可以在自己有保障的情况下，如愿的与卖家协商解决完这个事情
补充一下情况：1、中介是违规操作将首付款代收代付，后中介资金链断裂关闭，导致认为三角债（卖家打了收条给我、中介打了收条给卖家，在合同中叫做买卖双方同意将首付款托管在中介）；
2、律师在辩护中说我的钱是直接给的卖家，实际是我钱给的中介，卖家打的收条给我，所以法院判词中没有采纳首付款方式是我直接给卖家的情节；
3、法院在判词中说我在履行合同方面没有违约，合同还有继续履行的现实可能性，判决合同继续履行，对于我要求房产过户的请求，因为我没有支付完所有款项，故不予支持，待付清尾款后，可以另行主张权利。
我的问题在于：1、法院的判决是叫继续履行合同，但是当初签订的合同尾款支付方式就是贷款支付，因为我不是当地人，所以当初贷款手续是由中介在其中跑腿的，现在出了问题，我也知道卖家没有收到中介的钱，但是在法律关系上是卖家欠我钱，卖家如果完全按照合同配合我履行合同，就等于直接亏了十几万，肯定不会无条件配合的，而卖家不配合的情节要取证让法院采信，估计也是不容易的；
2、我也不想再打一次官司，因为要再打官司只有两种起诉方式：一是我将尾款凑集到，放在公证处，做公证提存，拿着公证书再次起诉要求强制执行，但是我现在完全拿不出这笔钱，二是我举证出卖家不配合的情节，并且让法院采信，然后进一步要求卖家退现金，估计这样做难度也很大，因为让法院采信卖家不配合的情节本身我觉得就有难度，加上一审判词中只是说我在履行合同上没有违约，在继续履行合同的诉求下这样的判词应该对我还比较有利，但是如果我变更了诉讼请求，是要求取消交易，让卖家直接退现金的话，法院是否还会做出对我有利的判决就不得而知了，因为合同中有“买卖双方同意将首付款存放在中介处托管”的描述，法院也很清楚卖家没有收到钱的情况，到时会不会对我退款的请求各打五十大板，甚至驳回我的请求，将我退款的请求推到中介那里，那就等于判死刑了；
3、卖家是原来当地一个局级官员，有一定社会关系，一审看得出来没有动用社会关系去影响审判，但是如果真要动刀割肉，也不能排除卖家动用社会关系，影响判决，做出对我不利的判决。
我在这个事情上到底应该怎么做才是对我最有利的呢？因为细枝末节的因素太多了，我都有点失去方向的感觉了，希望各位帮帮忙，想到一点说一点，我不求一个人帮我解决全部问题，只求集思广益，让我的思路更加清晰，拜托各位啦！

Answer 1

看得出来，你对这问题也的确费心考量了的，想得也很周到。事实说的比较清楚了，参照意义很大。法院的判决和措施并无不当，这你也承认。判决提到的继续履行可能性无非指两种情况，你们双方协商解决或者是等到中介把托管的款子交付之后。第二种情况显然你和卖家排除了。其实你俩的协商也公平合理，从你说的各种情况看，对你而言应该是最好的处理方式，毕竟卖家还有首付没着落的隐忧，而这点也就是你的担忧一旦房子解冻卖家背着你把房子重新卖掉，这样一来你落得“钱房两空”，你需要的只是对这问题的解决和预防办法，对吧？
如果你现在起诉要求撤销合同或者是要求对方返还首付的话，在合同法上找不到撤销的依据，而且法院判决清楚说明“合同还有继续履行的现实可能性，判决合同继续履行”，因此你做撤销之诉是必然败诉的（说个笑，对于这个结果，应该考虑怎么去动用关系改变结果的是你而不是关注的问题）；由于你们合同约定了“买卖双方同意将首付款存放在中介处托管”并且法院判决也否决了你当时首付款方式是直接给卖家的情节，确认了卖家没实际收到钱的事实，因此在撤销之诉中对于返还首付的责任怎么处理是很难预料的事（这一点的司法瑕疵很难推翻），不到不得以别冒这风险。
法院的判决充分证明你俩买方合同成立且你在此前并无违约情形。因此假如真出现你所担忧的情况，你可以凭借法院判决起诉卖家违约，要求他承担违约退还你的首付款并利息以及相关费用和其他相关损失，这在合同法违约责任方面的规定很全面，相信你也了解过了。总之这种情况下，你损失只是失去了这个房子，不存在你担负经济上损失和风险；对卖家而言，因为这种情况下存在对你的违约赔偿问题，因此卖家这样做不可能解除他现在首付没着落的隐忧，并且对你的损失赔偿会超过你的首付数额（这个结果下应该考虑到卖家会不会动用关系影响司法的可能性有单身小，毕竟这结果无论从事实还是法律上，都难以从根本上动摇，这实在是一个很现实也很无奈的问题）。当然，为了尽量避免这情况发生，建议你根据现在双方的协商，签订一个补充协议要求双方对这房子解冻之后，去登记机构申请预告登记（参见物权法第20条），鉴于目前情况，把这义务规定为对方保证交易实现的主要义务。
如果卖家真起了把这房子重新卖掉的念头，他是肯定不会同意做预告登记的和签这协议的，这样的话，你有了一个对方违约的理由，可以据此向法院请求对方承担违约责任。

Answer 2

我看的很模糊,不过我要说的是最好让对方给您退首付,因为您双方都同意把首付托付给中介的,再说了您个中介不都有收条吗,这就证明首付卖方确实收到了,可以让对方退了,因为这样下去他也过不了户.

Answer 3

个人认为双方都不要在诉讼上相持，既然双方都愿意继续履行合同，那么买方和卖方应该协商如何补办房产证，然后用房产证办理按揭或抵押贷款，然后还清余款。

建议双方到房管局咨询如何补办房产证。

法律上没有太多的回旋余地。

Answer 4

最好让对方给您退首付,并保存好所有的书面单据