Question

如何评价中国的房市？

Answer 1

从房子的属性，来谈下房市。
房子首先是一种商品，商品大致可以分为两类，一类是消费品，即消费了商品的价值就消失了，比方汽车，比方猪肉，其价值和使用时间强相关。一类是投资品，没有什么消费价值，只是作为一种货币等价物，预防货币通胀，其价值和时间没什么关系，比方黄金，比方古玩。
房子是一种很特殊的商品，它是由土地，以及土地上的附着物组成。土地是标准的投资品，价值和时间没关系。但房子本身属于消费品，时间一长价值会减少甚至消失。比方北京现在10年以内次新房，价格高处40年以上老房子一倍以上，就是这样的体现。
由于兼具消费和投资两种属性，因此房市的客户，也就由两类人构成，即消费群体和投资群体，两者都对房市走向产生重要影响并相互制约。
其实我国当前的房市问题，可以类比为资本主义经济危机icon本质问题：即购买能力的增长，无法匹配生产能力的增长，并造成生产过剩，进而造成危机。资本主义经济危机爆发后，早期美欧奉行自由资本主义政策，因此放任企业关门，工人失业，直到供需重新达成平衡，再开始下一轮增长。后来的美欧等国家，则采用财政扩张制度，大批印钱，通过扩大财政支出的方式，来提升消费能力，进而缓解供需矛盾，缓解危机。
对比我国房市，采取的也是此类政策，08年房市遇冷，于是国家出台四万亿政策，这轮政策主要针对投资类客户，资金大量投放，贷款宽松，当时也没限购，想怎么买房怎么买，有效形成了购买力，进而促进房市走出低迷，代价就是房屋价格出现第一轮暴涨。
14年房市又遇冷了，即又出现供给大于需求了，原有的放松贷款就能制造出来的新购买了已经被消耗殆尽，怎么办呢？于是国家出台了棚户区改造计划，有目标的将钱发放给拆迁户，拆迁户房子都拆了，只能去买新房，这样人为营造出大批需求，促进了房价的第二轮大涨。
现在22年，房价又遇冷了，怎么办呢？只有两类客户群。消费类客户群已经无力承担高房价，尽管国家大幅降低利率，但消费类客户关注的是首付问题，以及今后30年我是否能有稳定收入还贷的问题，从1月份情况看，并不乐观，居民们存款以及提前还贷的热情，远高于贷款买房的热情。一月份存款新增6.2万亿，贷款仅新增2000亿，差额创造新高，就是这种局面的体现。
既然消费类客户拉动不起来，那只有瞄准投资用户了。可问题是，拉动投资用户需要三个条件，1.投资品价格看涨。2.投资品可以顺利变现。3.有充足的杠杆icon。
我国房价收入比以远超世界平均水平，房价继续上涨，缺乏收入支撑，就会无法变现，迟早崩盘。充足的杠杆这块也有问题，现在我国老赖已经超过1000万，银行将钱借给投资群体，而这部分群体本来就是依靠投资行为作为个人主要收入，投资品上涨则一切都好，投资品价格下跌则满盘皆输，银行说我绑定你个人，必须还一辈子钱。可从老赖数量屡创新高就能看出，至少在当前中国，有没有个人信用，不会太影响一个人的基本生活，虱子多了不痒，欠银行20万，担心的是我，欠银行一个亿，担心的是银行。因此银行也不敢继续加大杠杆了。
结论，根据当前情况以及政策，无法创造出海量新的需求，因此本轮房市危机，暂时还没看到解决方案。