Question

业主购74平房屋套内仅40平，如此大的公摊面积到底合法吗？

近日，河北衡水的郑女士向澎湃质量观投诉平台反映， 2020年10月3日，她与河北雍景房地产开发公司签订合同，购买河北省霸州市杨芬港镇万和新城的一处房产。事后，郑女士发现，房屋实际面积与合同中的建筑面积相差近半，因此要求退还房款。但开发商工作人员却以公摊面积为由拒绝退款。

Answer 1

根据《物业管理条例》第十三条规定，物业服务企业应当按照业主持有的房屋建筑面积计算物业服务收费，不得向业主收取未明确约定的其他费用。因此，如果业主购买的房屋建筑面积为74平方米，但实际套内面积仅有40平方米，那么公摊面积过大，物业服务企业向业主收取公摊面积的费用是不合法的。业主可以向物业服务企业提出异议，要求减少公摊面积的收费。如果物业服务企业不予理会，业主可以向有关部门投诉举报。

Answer 2

明明购买的是74平方米的房屋，套内面积却只有40平方米，这意味着接近一半面积被公摊摊出去了。这事儿搁谁身上都不会舒服,也再一次戳中了众多购房者的“公摊痛点”。根据2001年施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，公摊面积究竟多大范围才算合理，这并没有明确的规定。公摊面积导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久，取消公摊面积的呼声不时响起。坦率地说，公摊面积的取消短期内怕难以实现。但是，作为消费者，要的是买得明明白白，而不是稀里糊涂，不是怕买贵了，而是怕买亏了，这属于知情权的一部分。从这个意义上说，保障购房者的知情权，进而明明白白、情情愿愿地为公摊面积买单，这是当下遏制“公摊刺客”，必须要做到、也可以做到的。

Answer 3

可能合法，但不合情。原建设部对分摊面积曾作出相关规定：根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第十一条的规定，“各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。”即：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。所以强烈要求建筑面积，公摊面积，使用面积，同时注明，让消费者心里有数，买卖清清楚楚！！！

Answer 4

公摊面积是指房屋建筑物的公共部分和共同使用部分所占用的面积，如走廊、楼道、电梯、垃圾间等，是计算建筑面积的一个组成部分。

而实际使用面积则是指业主拥有的、可以实际使用的房屋面积，不包括公摊部分。

根据国家相关法规，公摊面积是有法律规定的，相关法规规定的公摊面积比例不得超过建筑总面积的15% ~ 30%。如果开发商在销售房屋的过程中违反了国家的有关规定，则其行为是不合法的，购买者可以通过法律途径维护自己的合法权益。

对于业主购买了74平米的房屋，而实际只能使用40平米的情况，需要具体分析。

一般情况下，开发商在销售房屋时应当明示实际使用面积和公摊面积的比例，以便业主知情。

如果开发商隐瞒或者虚假宣传实际使用面积，则属于欺诈行为，业主有权利要求赔偿或者解除合同。

因此，如果你购买的房屋实际使用面积远低于购买时宣传的面积，建议你先查看合同中的相关条款，了解自己的权利，如果存在合同违约情况，可以向相关部门或者法院维权。

Answer 5

根据《物业管理条例》规定，公共部位应按照房屋套内建筑面积的10%至30%计算，并且公共部位应为业主共有。如果该房屋套内建筑面积仅为40平米，公共部位超出30%的范围，则不符合法律规定。

业主可以向物业公司或开发商反映此情况，并要求对公共部位进行测量，确认公共部位面积是否符合法律规定。如果发现公共部位超出法定范围，业主可以要求物业公司或开发商进行整改，并向有关部门反映情况。同时，建议业主在购房前仔细阅读合同条款，确保房屋面积及公共面积符合要求。