Question

房地产案例分析

2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。（本题16分）
问：（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？
2、张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋，1999年11月5日，张某与李某签订了书面《房屋租赁合同》，合同中约定租赁期限为5年，每月租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000年5月15日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行（下称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为一年，并于2000年5月25日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，《房屋租赁合同》因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以35万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。
请回答下列问题，并说明理由：
（1）本案中张某与李某签订的《房屋租赁合同》有效吗？为什么？

（2）中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何时享有房地产抵押权？
（3）中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法？
（4）中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害了张某的权利？若有，是何种权利？

Answer 1

1、当然可以，因为出让合同已经约定，受让方未全额缴纳出让金，且逾期。
2、不行，土地性质不同。
3、无效，因为签订的是《国有土地使用权出让合同》。集体土地使用权属于全体村民，
4、无效，土地出让只能是土地局或县级政府

1房屋租赁合同》有效，因为是自愿，真真实的
2中国银行与李某之间的房地产抵押有效，所有权人有权进行抵押
3中国银行抵押合同生效时享有房地产抵押权
4合法，他有优先权5没有侵害张某的权利

Answer 2

李某跟工程公司应该存在委托与被委托的关系。虽然案件中并没有明确说明工程公司与李某签署委托合同，但工程公司对李某的行为存在默认