Question

高分急求法律问题！！！

律师老师您好！非常感谢您百忙中抽时间帮我解决棘手的问题，辛苦您了！
事情是这样的，目前我租赁了两兄妹的三个门面，兄长一个妹妹两个，各自拥有独立房屋产权。现已打通为一个大门面从事经营。初次签订五年合同后，去年也就是原合同差一年到期时又签订续约五年的补充合同，并就租金在第一年固定(书面写明五万)的基础上具体涨幅比例进行了约定。当时兄长一人在补充合同上签字，妹妹知道未签字，两个月前我又花费六万重新装修门面，上个月临街门面按高于我们补充合同一万一个门面收了租金。妹妹眼红后书面通知我今年要不多涨钱，要不就不租了。目前我只有两人收五万房租后给我打的的收据，请问：
1、妹妹要求涨价合理吗？
2、如果我不同意涨，妹妹有权等今年年底原合同到期以自己做生意为由终止合同吗？
3、书面通知有何实际意义？
4、原合同到期后我不搬，她能怎样？
5、按照原合同前四年内打的租金收据数额确实都不一样，由此妹妹辩称收条上和补充合同上的一致的五万租金属正常涨幅，合理吗？
6、我怎样证明这笔租金确是补充合同的租金呢？
7、妹妹住家从门面出入，如果补充合同的事根本不知道并决定要终止合同，还每天眼睁睁看我装修，我有权要求她赔偿吗？我这种情况符合合同法第三十六、三十七、四十二条的情况吗？
8、诉讼胜诉的把握有多少？应准备哪些证据？
（注：请不是专业律师者绕道，见谅！没别的意思，因为事情紧急，涉及专业问题，想听取权威意见。如觉得描述不清，请指出具体哪处，本人一定会做进一步解释。诚意帮助者还可提高悬赏，感谢各位热情的朋友！）

Answer 1

广东胡律师：

1、妹妹有权根据市场价要求涨价；

2、不管你同不同意涨，妹妹作为业主都有权在你们合同到期不再续期；

3、书面通知具备法律效力，口头协议是不受法律保护的；

4、原合同到期后你不搬，对方是可以向法院申请强制执行；

5、对方只要能够提供同地区相关物业的租金就可以来涨价，这并不属于不合理；

6、你只有提供对方拿了租金的收条及证人才能证明补充合同的租金；

7、你的相关产生的装修能否在合同到期后要求对方赔偿主要还是要看你们的合同上面是否有约束，对方并没有说是在合同期内跟你解除，而是在合同到期后，属于合法行为；

8、你这个想要求对方支付你装修所产生的费用，主要还是要看合同上面是否有注明因为对方的因素不跟你续签你可以要求，没有这一条你是难要求的。

你这个问题也不是一次两次了，你这个最关键是对方是在合同期到了不再跟你续签，除非对方没有按合同上面要求提前多少天通知你，你才有得打官司，否则你这个情况打了也未必赢，我建议你还是好好跟对方协商，再者补充协议只有哥哥一个人签，妹妹作为业主之一没有签，补充协议是只对你与哥哥的店面产生法律效力，对妹妹所占的店面是不存在法律效力的。

你自己好好想清楚吧，好好跟对方协商，可以让对方的哥哥出面。

Answer 2

你好：
1、妹妹是否要求涨价，看补充合同是否签订。如果合同成立生效了，妹妹在没有重大情况发生时，不能单方面要求涨价。
2、如果补充合同成立生效，妹妹无权当方面解除合同，收回房屋。
3、书面通知是一种证据固定的方式，虽然口头通知与书面通知都具有法律的效力，但是如果发生纠纷，书面通知可以拿出证据证明，口头通知无法证实。
4、没有续订合同，原合同到期后，妹妹可以要求你迁让，你拒绝，可以起诉法院强制你迁让，并可以要求你赔偿你延期交房给她们造成的损失。
5、原合同对租金有没有约定？如果有约定，她的说法你可以反驳，否则的话，她的说法有一定的道理，两个都是5万元，到底是续订的租金，还是原合同的租金，要你来举证证明。
6、金额一致，这个理由你问题5中妹妹的解释更有说服力，电话录音、证人证言、补充合同订立的时间与收条的时间是否一致，补充合同约定的付款日期与收条是否一致等等，综合证明。
7、这个情况可以说明一些问题，但是并不能直接证明妹妹同意了补充合同的事情，最多证明妹妹知道补充合同的事情，知道与同意是两个概念。这属于间接的证据，不是直接证据，你可以结合收条等证据综合予以证明。如果补充合同认定有效，妹妹违约了，你可以要求对方赔偿，如果补充合同没有成立，那么装修是你自己的事情，你最多要求对方支付装修的残值。
你说的合同法36、37都是只在合同订立前，一方履行合同主要义务，另一方也接受的，合同成立，你支付了5万元的租金，如果被法院认定是第二份合同的租金，那么就符合这两条的规定，可以适用，认为你们的续订合同已经生效。
42条说的是前合同义务，在合同成立的情况下是不适用你这个案件，如果你的合同最终被法院认定没有成立，那么你可以根据这一条要求两个妹妹承担你为了订立合同而进行的准备工作（装修）的损失。
8、胜诉的几率要看你准备的证据，你需要证明的是你曾经把协议的内容告知过她们，她们也知道，默认了，只是在合同上没有签字，最主要的是你要想办法证明，你支付的5万元租金，就是为了第二次合同中约定租金而支付的。如果这一定可以证实，那么就说明两个妹妹已经接受了你履行的合同主要义务，根据36、37条的规定，合同应当成立并生效了。至于装修的费用，是你主张要求赔偿的，这方面的票据你也需要准备好。
8、

Answer 3

本人作为一名法官，认为陈路律师的回答更具有说服力，你不凡借鉴一下其意见。

Answer 4

建议你找当地的律师，由于没有看到你们的合同和补充合同，我无法断定。
初步判断，本案子对你有利，如果基于处分权原理，妹妹有权处分自己的财产，则她可以要求涨价，同时租赁到期后向法院申请强制执行。这一点，广东胡律师以提到，不再重复。但是，本案你的答辩理由也可以相当充分，以实际行为承认了一个新合同，因为从交易习惯、兄妹关系、收钱行为等，都可以推出妹妹已经承认了新的合同，至于有没有签字已经不重要。
至于证据问题，建议找当地的律师，由律师为你收集整理，至于装修费用等赔偿问题，可以参照最新的最高法院和最高检察院出台的关于房屋租赁的新司法解释，可以解决本案中的装修问题，但是指出一点，这个法条对你不利。
这个案件，胜诉的把握只能是五五开，如果败诉，则装修费你将得不到补偿
在这里由于看不到合同和证据，不敢多下结论

Answer 5

晕。回答个问题还有托啊？
我有几点疑问，根据你的叙述和问题，我这样理解对不对？在第一个五年合同期间的第四年，你们签了补充合同，而这个补充合同的期限是从签订补充合同那年开始算，也就是两个合同加起来的期限实际是9年。在这九年里，第五年（也就是补充合同里约定的第一年）的租金为5w，比前四年的都高。你已经交了第五年的租金，这个租金他们三个都收了。
如果是这样的话，说说我的看法吧。你分了这么多问题，我归纳了一下（没按你的问题顺序，我以问题的关键性和重要程度为序）：
你的问题的关键是你不清楚这个补充合同对这个妹妹有没有约束力，对她有没有效的问题。
你续签补充合同的时候应该是让他们都签字的，因为他们是三方，相当于你和和三方签合同，同样，这个补充合同也相当于三个人分别和你签的三个新的合同。
而这个妹妹没签字，除非你能有其他证据来证明她同意这个补充合同，否则，该补充合同对她是没有约束力的。也就是她那部分第一个五年到期就结束了，合同就届满了。
如果这个妹妹按补充合同的约定，收了你关于第二个五年的租金（即使是只收了第二个五年租金的一部分）那就可以证明她承认了这个补充合同。这才是你的第七个问题：合同法第三十六、三十七、四十二条的情况。因为所谓履行主要义务，就租赁合同来说，双方的主要义务就是交租金跟交房，而你装修，一不是租赁合同的主要义务，二是她可以认为你在第一个五年合同期里的行为。（虽然情感上过不去，但是法律上能说通）
那么关于你的第六个问题，要证明她收的是补充合同的租金，其实很简单，一是看原合同里关于租金的约定，二是可以出具补充合同，这两项相互辅正就行了。
关于第五个问题，除非她能证明你们俩之间有关于“正常涨幅”的约定，否则就按原合同内容为准。
关于第三个问题，我国《合同法》 第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”所以我国是承认口头协议的，也就是说口头协议是受法律保护的。但是口头协议无凭无据，单独很难被法院认定。所以采取书面形式主要是在证明力上得到加强。

所以，你基本上可以稳胜，关键是证据。最重要的证据就是补充合同和原合同。

建议：如果这个妹妹非让你搬，你就是不搬，让她去起诉。因为谁主张谁举证，也就是说，她起诉，那么她就负有更多的证明义务。比如她证明不了你违约，那就认定你没违约。

另外，关于你装修的问题，我国合同法第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
所以要记得最好让他们签字同意你装修，或者在合同中约定这项内容。否则有隐患，对你不利的。