Question

我是广州市户口，想在白云区买个宅基地房，请问拆迁有没补偿？为什么要买五楼以下的政府才给予补偿？谢谢

Answer 1

我们也许听过城市拆迁，但是对于农村拆迁就有点陌生了，其实城市发展离不开土地支持，而改造城市内部土地就会花费大量的金钱，而农村土地相对比较多，自然在拆迁安置方面就会节约大量的成本，对于农村拆迁改造，自然就涉及到补偿，下面路永强律师就为大家讲解下。
农村的宅基地上房屋拆迁一般存在几种情形：新农村建设、城中村改造、行政村合并和国家为了公共利益的征收补偿。农村的宅基地上房屋拆迁补偿是房和地的分开补偿，“分开补偿”是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。
新农村建设
1.新农村建设是指不改变农村集体土地的性质，按照《村民委员会组织法》的规定经民主表决同意，建设重新规划的新民居，拆除宅基地上房屋并给予适当补偿。此类拆迁补偿的合理标准：村民现有居住合法建筑的面积不得减少，生活水平不因此下降。
2.新农村建设不会撤销农村建制。被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。
行政村合并的房屋拆迁
1.《村民委员会组织法》第八条规定：村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。由此可见，行政村合并的前提是，“经村民会议讨论同意”后政府履行批准手续。所以，合并行政村必须事先经过村民会议讨论同意。
2.行政村合并一般要撤销两个或者多个村建制。被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。它的具体计算是：(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
城中村改造城中村改造是指村民的身份已变为城镇居民，村民的宅基地业已变为国有，但是原有土地没有经过合法的征收补偿程序。在城中村改造中，拆除村民原有的宅基地上房屋，应要对宅基地进行集体土地变为国有土地的补偿，房屋也要按照现有用途参照周边同类房产的价格给予补偿或者安置。
国家对宅基地上房屋的征收补偿
1.国家征收农村宅基地上房屋，一般分为两种情况：一种是村里再提供宅基地重新建造的方式，这时候拆迁方应依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。第二种情况，如果本村不再提供宅基地，这种补偿比较复杂。一般情况下按照本地的地价和房屋重置价格进行补偿，会导致被拆迁人生活水平的下降，这与《土地管理法》的相关规定相违背。
2.具体补偿标准：房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)；房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。农村拆迁的补偿标准就是这些，一旦遇到房屋拆迁，就要了解一些补偿条款，不然一旦签署协议，就很容易掉进陷阱当中，造成一些损失，这对大家来说是很不公平的，希望上述的这些内容能够帮助到大家。
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Answer 2

宅基地房以其诱人的优惠价格，令不少购房者趋之若骛，但私下购买了这些宅基地房后，却存在着许多问题，如房子安全问题、购房入户问题、拆迁补偿问题等等，不得不让人为之捏上一把汗。
有专家认为，未来15～20年内，中国宅基地房将愈演愈烈，针对这后面存在的庞大隐患，政府是否应考虑放开交易呢？如果一旦放开，对楼市又会有何影响呢？
据有关部门人士介绍，“集资房”的建设，虽然对个别村、镇的发展曾有积极作用，但明显存在诸多问题和隐患。
由于大部分村镇急功近利，“集资房”建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，无资质施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。

买卖宅基地房遇纠纷怎么办？
记者在采访中遇到了一名宅基地房房主想卖房。在谈及产权问题时，卖主信誓旦旦地表示：“这边都是小产权的房子，到时我帮你过户，只是要花大概800多块钱，做一个公证就可以了，我们做过的。”
广东东方衡泰律师事务所杨永斌律师表示，卖房者指的“过户”是指在村集体或某个其它的单位“过户”，而合法的过户手续是要到市国土房管局办理的。
如此一来，买卖双方存在的这种交易关系本身是不符合法律规定的，法院首先会确认双方的交易合同无效，双方各自返还房子和钱，相关损失分别按双方过错程度承担。一般出现纠纷后，双方采取私下处理的可能性比较大，最多找律师咨询一下，公开上法庭解决纠纷的情况不多，因为双方的交易本身就是不合法的。

宅基地房被拆迁购房者能获补偿吗？
在握山村看宅基地房时，销售人员李小姐向记者举例，她原先有个客户在现建合一国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）项目的地块上，跟她购买了一套面积62平方米的宅基地房，当时房价是1800元/平方米；合一国际拆迁补偿后，该客户拿着补偿款能在她手上重新买下一套面积100多平方米的宅基地房，房价已是2000多元/平方米。她表示，当征地拆迁时，政府会首先将钱补偿给村委，村委拿到钱后分给宅基地主，然后再由宅基地主分给购房者。
广州市国土房管局有关部门人士表示，事实上宅基地房允许发房产证的标准是只准建3层＋半层的楼梯间，超过了这一范围本身就已属违建。所以不少宅基地房集中的区域都在路边只建3.5层，到了村里，却“长高”到7层左右。如遇到拆迁，则按照宅基地证上的面积去计算。
但另有房产评估方面的专家表示，宅基地房的拆迁货币补偿是以区位补偿价+重置成本价，其中区位补偿价是根据拥有宅基地家庭人口数进行核定补偿的，按照被拆除房屋的批准建筑面积计算；而重置成本价则是房屋的全部建筑面积，如果重置成新所需要的价钱。
因此，购房者要拿到拆迁补偿款，取决于宅基地房主在获得货币补偿后，是否自愿将重置成本价部分拆分。华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉认为，宅基地房的城市购房者，只通过公证等个人合约进行交易，当与禁止宅基地房进行交易的法律相冲突时，购买的行为是无效的。拆迁方面的专家表示，宅基地房拆迁后只负责给产权人补偿，私下购房者拿不到钱，即便是打官司也是输的。