Question

请教这两道题怎么做，谢谢！

1．某企业因产权变动进行整体评估，递延资产余额52万元，其中办公楼装修摊余费用34万元，租入固定资产改良支出费用发生总额30万元，已摊销12万元，租期协议中设备租入期为三年，已租入一年，尚有两年的使用期。据评估人员了解，办公楼装修已包含在房屋评估中实现了增值，假设贴现率为10%，请根据以上资料计算递延资产的评估值。
4．某房地产公司为建造一栋写字楼，以35万元受让一宗面积为2500m2的土地（使用权）。土地开发期为两年，总开发费用为40万元，第一年投入资金占总开发费用的35%，第二年投入资金占总开发费用的65%，假定资金在年度内是均匀投入的。土地开发期满后，该公司由于战略计划调整，决定停止该写字楼开发计划，并拟转让该已开发土地。已知开发商要求的投资净收益率为14%，银行贷款年利率为7%，相关税费占征地费用和土地开发费用之和的10%，试运用重置成本法评估该地产的价格。

2．某出租商住两用楼的有关资料如下：
（1）该房地产占地面积为1500m2，容积率为4，建筑物为钢筋混凝土结构；
（2）土地使用权年限为45年，1997年1月起计，建筑物建于1998年1月，预计其使用寿命为40年，净残值不计；
（3）实际可供出租的建筑使用面积为3200m2，每月租金标准为180元/m2，按可使用面积计算。另据分析知道，该建筑物的平均出租率为80%；
（4）建筑物原值为960万元；电梯、空调等设备原值为120万元，使用寿命为10年，净残值率为3%；
（5）建筑物及设备的维修费用为年租赁收入的15%；
（6）年管理费用为年租赁收入的30%；
（7）土地使用税为每平方米（按建筑面积计算）10元；
（8）其他税费为年租赁收入的12%；
（9）建筑物的保险费每年按原值的1‰缴纳，电梯、空调等设备的年保险费为其原值3‰；
（10）建筑物报废后，土地预计可按40万元的价格转让；
（11）土地还原利率为10%，银行贷款利息率为8%，开发商的正常成本利润率为20%；
（12）要求用租金剥离法评估该地产在2001年1月的价格。

Answer 1

某房地产公司为建造一栋写字楼，以35万元受让一宗面积为2500m2的土地（使用权）。土地开发期为两年，总开发费用为40万元，第一年投入资金占总开发费用的35%，第二年投入资金占总开发费用的65%，假定资金在年度内是均匀投入的。土地开发期满后，该公司由于战略计划调整，决定停止该写字楼开发计划，并拟转让该已开发土地。已知开发商要求的投资净收益率为14%，银行贷款年利率为7%，相关税费占征地费用和土地开发费用之和的10%，试运用重置成本法评估该地产的价格。