Question

人口决定了一个城市的发展和经济增速，那么重庆2018年人口引入怎么样？

Answer 1

事实上，很多人都没搞清楚一个事实：重庆有超过澳大利亚一个国家的人口，但是主城九区户籍人口只有600多万，约占总人口的五分之一不到，大重庆的人口规模更像是一个省，而主城（类似于省会）却人口偏少。主城九区面积五千多平方公里，超过上海市辖区，真实的建成区只有五百多平方公里，大量的城区戚培旦是荒地和农村，甚至在核心区都能看到大量的裸露荒地，有一些面积之大令人触目惊心。重庆的主城区整体来说是地广人稀，没有那么多人住进足够多的房子，房子密度超过人口密度。从Google地图可以清晰地看出，重庆主城偏远郊区由于山脉水系的阻隔分割，建成区的规模，人口密度低得吓人，无法达到大城市人口集聚的基本要求。这些地区的房屋空置率也是最高的，是真正的早期炒房者的坟墓。

另外一个值得注意的事实是，重庆的老龄人口正在急剧增长，从下图可以看出，重庆65岁以上的老龄人口比例甚至超过贵州。这个我们在大渡口区，沙坪坝区，巴南区等传统的老龄化区便可观察到，大街上的老年人之多，让你感觉置身县城。这是我当初不推荐不看好这些区域的主要原因。我们的大数据分析模型显示，老龄化对于房产贬值的加速几乎是灾难性的，至今十年前的富人区-冉家坝仍然受制于老龄化，没缓过神来。老龄化也伴随着出生率低，适龄青壮年劳动人口不足我们经常可以看到小区，商业的清洁工40岁左右的都很少，多数是50岁以上招工难、招年轻人难成为重庆许多行业面临的共同问题。

那么城区人口如此贫乏，城市化进程如此之慢，老龄化如此严重的城市，房价主要靠内需能实现一年翻倍的暴涨，已经实属不易。特别是从2008-2017重庆楼市的三个周期来看，重庆的房价主要是因为低估值中神，也就是便宜，得到了全国人民的喜爱。因此重庆房价也得到了“清流”般的赞誉，多数外地人觉得重庆人生活在如此低房价的地方，是幸福安康的。

但这仅仅是一个假象。从微观上来说，房产作为中国家庭配置的大类资产，某种程度上来说，是养老的重要筹码。据不完全统计，重庆人均家庭虽拥有三套住房，但是经过十年了，许多人的贷款仍未结清。重庆房价超级低，但重庆的非银行抵押房数量低于北上广深，这严重影响了二手市场的流动性，这也是大家反映的银行评估价普遍偏低的重要原因。这些十年都不怎么涨的房子包括等待拆迁的老破小，集资房，经济适用房，他们有的是因为产权纠纷，有的是因为无力还贷，而有的是对房价预期抱着过高期望，即使拥有三套房，他们的房子变现困难，甚至流动性为0.长达十年房子都卖不出去或者需要亏本卖出去是什么概念？也意味着大部分重庆人在老去的同时，房地产溢价跑输了全国，没有享受到重庆城市高速发展的红利。既没有存款积累，也没有资产升值。所以你现在该知道为什么重庆人大部分缺少对于房地产的关心，也缺少对于未来收入增长和重庆发展的信心，破罐子破摔地过着自己的小日子。

由于重庆过去奉行低价卖地的思路，核心区的拆迁严重滞后（土地财政大家应该都懂）。而成都从2009年开始一路向南发展后，拆迁工作早就做得如火如荼，成都的土地一直比重庆贵，那么拆迁款也比重庆贵，这个从成都的人均存款远远超过重庆就可以看出。这些拆迁居民有了第一笔原始积累，在后期成都市场被唤醒后，成都人的购买力和欲望一发不可收拾。从先发优势：居民的资产原始积累 ，流动资金来说，重庆不仅落后中国其他发达城市5-10年，也落后隔壁成都半个身位。在成都进入限购保护，摇号买房新的阶段后，重庆又一次沦为了韭菜地。

外来人口流入不足，老龄化加剧，城市人口积贫积弱，这些都制约了重庆楼市的发展，重庆经济的发展。但是2018年重庆迎来了一个绝佳的机会，就是可以借助两条最重要的高铁，增强对周边城镇的人口辐射力，解决日益严重的主城区常住人口不足以及楼市去库存的问题。过去成都和重庆共享四川1亿人口，按地缘常理来说，川东人口流向重庆，川西人口流向成都。但可悲地是，离重庆最近的达州，广安，南充等川东二级城市人口流入成都的比流入重庆的多得多，即使这些城市距离重庆比距离成都近得多，但成都的优势就在于：高收入工作机会多，城市文化吸引力强，教育资源丰富，人才优惠政策多，房地产市场发达成熟，这些都是重庆的软肋。这里面有很多优势都是需要长时间的积累的，重庆要在短时间追赶，几乎是不可能完成的任务。

那么重庆的优势是什么？重庆在未来的人口争夺战中应该牢牢高扰把握哪一条主线？我认为有两点：一是成渝一经济圈；二是四川盆地东出口。我们先谈谈成渝一经济圈，这是上升到国家战略的城际经济圈。在即将开通的新成渝350高铁线路安排上，重庆其实是占据了优势的。成渝客专线串联起了渝西，川中人口最密集，工业最发达的经济腹地，单是内江人口就有300多万，内江，隆昌，资中和重庆的民间经济往来本身就很活跃，两地民风饮食相似，而且几乎都是工业重镇，产业的协同性较好，更容易实现人口的集聚和融合。

四川盆地东出口，也即是渝黔新线打开了四川盆地东出的任督二脉，可以说承载着一亿四川人民东出南下的梦想。成都和重庆其实都属于中国高铁时代的弃儿，过去都说蜀道难，至今都没有到达东部沿海城市的出省高铁。本来成贵线的运行标准更高，可以跑到350.但是渝黔新线更为现实，1月中旬西站投入使用后，重庆的西部高铁枢纽地位将被坐实。

我们看看这条线有多重要呢？过去重庆高铁落后，对于黔东南城市群的人口辐射力有限。重庆到贵阳物理距离不到300公里，乘坐火车时间却要10几个，且车次少，到春运的时候可谓是一票难求。虽然交通不便，但两地的官方，民间经济往来历史上一直非常密切。重庆人到贵州避暑旅游，贵州人到重庆工作购物，尤其贵州今年还对重庆人到贵州的路桥，门票实行半价优惠

作为未来的人口大腹地，贵州拥有3000多万常住人口，在渝黔新线通车后，被潜藏多年的人才交流，经济交流，文化交流将得到彻底释放，大家想一想，一个和重庆有着同样人口规模的省，即使流入10%的人口，那会是怎么样的变化，会补充多少的年轻劳动力，会刺激多少的消费增长，会带来多少的购房力量？

重庆的整体人口吸引力客观说虽不如成都，但对贵州的辐射不在话下，且在云贵城市群可以说无竞争对手。成都借渝黔新线东出南下，但比重庆要多上至少一个，成都无暇也无力东顾，成都的重心放在借助西成线北上，这也符合目前成都楼市所要吸引的目标人群的诉求。可以说，东出南下的人口蛋糕已经端到了重庆面前。从已知的时刻表，渝黔新线发车72对，几乎站站停重庆西，就算是过路站，带来的外来流动人口都是千万级增长，还不包括渝黔新线打通后全面连接全国高铁系统，重庆到广州实现6个通达，重庆到广西南宁，桂林，广东佛山整个珠三角城市群的时间都会缩短一半，车次增加一倍。珠三角发达城市群过去是重庆人口净流入的地方，一旦高铁运行，返乡发展、置业人群也会急剧增长。

两条重要的高铁线几乎可以奠定重庆西部交通枢纽的基础地位。今年也可谓是天赐良机，重庆的楼市均价得到了质的提升，通过明星盘网红盘的价格引领，重庆吸引了全国投资者的广泛关注，在资产端，具备了吸引外来人口的核心逻辑。但重庆不能老是成为炒房者的价格洼地，在没有限购保护的前提下，重庆房价现在几乎是在“裸奔”：大量的房屋空置，套牢无法变现，极易出现挤兑效应，引发系统性风险。

重庆必须从洼地型房地产投资性城市转变为新移民城市，要让买重庆房子的人真正住进来，也即是实践“房子是住的，而不是炒的”中央精神。所有高房价城市都有一个内在价值：那就是强大的人口辐射力：在北京，房子是刚需，房子比人少得多，在北京任何地方置业对于外来人口都是梦想，北京核心区的房价没有泡沫。但在重庆，房子比人还多，外来常住人口稀少，全靠本地土著和不到10%的炒房客消费，那么很快价格和价值就会出现背离，泡沫破裂，投资者离场，留下一堆无用的水泥垃圾，让城市濒于破产边缘，这是我们都不愿看到的。

综上，2018年重庆成为新移民城市是天时地利人和，我也多次提到，重庆的复兴特别不容易，这样一个山地城市的经营和管理在世界上都无先例可循，只能摸着石头过河。在新的Boss团带领下，我们也欣喜地看到，重庆今年出现了很多新气象，主城蓝天超过300天，空气质量持续向好；实行内畅外联，下决心治理交通拥堵，加强机动车违章管理，司机懂得礼让行人了。。。。。。重庆正在变得越来越宜居，越来越开放，越来越包容，这都是成为新移民城市的标志。只有主动的张开怀抱迎接新移民，用政策留住人，用市场激励人，用文化吸引人，重庆才能保护本土楼市的价值，才能在未来新一线城市的竞争中获得一个有利位置。