Question

《财务与会计》：公允价值模式核算投资性房地产

Answer 1

采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：

1．采用公允价值模式下的初始计量

（1）采用公允价值模式的前提条件

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。

②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

（2）采用公允价值模式下初始计量的账务处理

外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。

【例22】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用公允价值模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：

借：投资性房地产——成本1010

贷：银行存款 1010

2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

【例23】2007年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金200万元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：

2007年初购入投资性房地产：

借：投资性房地产——成本3000

贷：银行存款3000

借：银行存款200

贷：预收账款200

2007年末：

借：预收账款200

贷：其他业务收入200

借：投资性房地产——公允价值变动100

贷：公允价值变动损益（3100－3000）100

以后年度依此类推，略。

3．投资性房地产的处置

出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本；同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的金额转入其他业务收入。

【例24】甲房地产开发公司将开发完成的房地产（写字楼）出租给丙公司，租期从2007年1月1日——2008年12月31日，每年租金300万元，在年末收取。租赁期开始日，该写字楼的账面余额为5000万元，公允价值5200万元；2007年末，该写字楼公允价值为5300万元。2008年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产，并将该写字楼出售，取得收入5800万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下：

①2007年1月1日，将存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本 5200（公允价值）

贷：开发产品5000

资本公积——其他资本公积 200

②2007年12月31日，按公允价值计量和确认租金收入

借：投资性房地产——公允价值变动100

　　贷：公允价值变动损益100

借：银行存款300

贷：其他业务收入300

③2008年12月31日，收回并出售投资性房地产：

借：银行存款5800

贷：其他业务收入5800

借：其他业务成本5300

　　贷：投资性房地产——成本5200

　　　　　　　　　 ——公允价值变动100

同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入：

借：公允价值变动损益 100

　　贷：其他业务收入100

同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：

借：资本公积——其他资本公积 200

贷：其他业务收入 200