Question

商业项目定位与业态组合如何规划？

Answer 1

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
　　目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
　　一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
　　一、项目市场定位规划
　　准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
　　现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
　　（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
　　1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
　　2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
　　3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
　　A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
　　业态需求——求综合型、一站式消费场所；
　　业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
　　功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
　　消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
　　B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
　　业态需求——综合型、一站式消费场所；
　　业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；
　　功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
　　消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
　　C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
　　业态需求——综合型、一站式消费场所；
　　业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
　　功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
　　消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。