Question

日本房价是怎么破灭的

Answer 1

　　1985年，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，房地产市场也随之急剧升温。在此后六年内，日本六大城市的商业地价狂涨三倍多，需求旺盛投机盛行，房价也不可遏制持续走高。这种情况并没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。
　　然而，1989年，日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，国民经济出现灾难性的后果。此后十年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的十年”。
　　也许是历史的巧合，中国目前阶段的经济特点与日本经济泡沫破灭前的宏观环境具有很多相似之处。
　　同样是出口导向型的经济增长模式，同样面临着本币升值压力和货币升值后的“财富幻觉”，同样是消费物价指数（CPI）给人以低迷的假象，同样是国民相信房地产价格只涨不跌，同样是低利率政策和流动性过剩，同样是资产价格狂涨。
　　当然，中国与日本还有很多不同之处。不同之处在于，中国似乎在吸取日本的教训，宏观政策相对偏紧。但宏观调控所达到的效果并不显著，而日本病在中国经济身上的症状反而变得越来越明显。
　　相对于日本而言，中国宏观经济面对的决策困难更多。日本在日元升值前，国民经济高速发展，工业化和城市化已经完成。而中国在本币重估过程中，还要考虑沉重的就业问题。此外，日本企业当时实行终身雇佣制，雇主与员工关系缓和，而中国的企业劳资关系脆弱，经济衰退必然导致严重的社会问题。再有，日本国民收入相对平均，普通人分享了“国民收入倍增计划”带来的增长利益，国民能够从容面对衰退。而中国贫富差距拉大，经济衰退势必给城市低收入人群和农村人口带来无法预知的生存压力。
　　正是考虑到中国经济的诸多现实问题，中国政府对房地产市场的宏观调控，并没有实行严厉的金融和税收政策。所以，看似偏紧的政策实际没有打到要害处，以至于房地产价格越调越高。
　　或许最为有效的措施还是拿房地产下手，在尽可能避免金融风险的前提下，让银行、开发商、投机者和部分消费者分担调控的经济成本。从这点看，最有利的调控手段当然是实行更为紧缩的货币信贷政策，包括提高房贷首付比例、连续加息、限制给开发商贷款等。
　　没有人愿意中国经济染上日本病，更没有人愿意看到日本式的经济泡沫在中国吹大和最终破灭，而这需要拿出行动来。

Answer 2

日本房价是怎么跌下来的？

Answer 3

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