Question

集体土地的房屋拆迁问题有哪些

Answer 1

随着我国城市化进程的加快和市场经济的迅猛发展，农村集体土地被大量征收、征用，农村集体土地房屋拆迁大量涌现，征地形成的纠纷也大幅度上升，征地拆迁纠纷已成为社会各界共同关注的热点、难点。但是对集体土地征收中的房屋拆迁，由于情况较复杂，不同于城市房屋拆迁可以遵照《城市房屋拆迁管理条例》，我国目前还没有制定和颁布专门的法律、法规，土地管理法只规定了征收集体土地的相关程序，而对征地过程中的房屋拆迁操作办法及相应的补偿标准并无具体规定，从而造成农村房屋拆迁出现大量纠纷，影响了农村的社会经济发展和人民安居乐业。本文拟就农村房屋拆迁的相关问题作一探讨，以期引起更多人对此问题的关注，为健全我国的农村集体土地房屋拆迁立法，为保障广大农民的合法权益，为我国社会和谐发展、科学发展，尽一份绵薄之力。一、应区分的两个问题(一)明确区分农村土地所有权和农民房屋所有权在我国，农村的土地所有权和农民的房屋所有权属于不同的主体。根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第八条之规定：农村的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》对全民所有即国家所有土地的范围作了更具体的规定。因此可以说，农村中土地除部分为国家所有外，主要归集体所有。而房屋归农民自己所有，属于农民私人财产。《中华人民共和国民法通则》第七十五条明确规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。而作为根本大法的《中华人民共和国宪法》第四次修正案强调公民的合法的私有财产不受侵犯，从而加大了对公民私有财产的保护力度。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《中华人民共和国物权法》第四条也明确规定:私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。　　(二)集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁的区别　　征地拆迁是指国家因公共利益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位(拆迁人)与被拆迁房屋的所有人(被拆迁人)订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施房屋拆迁的行为。我国法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地地上建筑物的拆迁，属于城市房屋拆迁的范畴，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而农民集体所有土地地上建筑物的拆迁，属于集体土地征收中房屋拆迁范畴，目前只能适用《土地管理法》及其实施条例，以及地方法规中有关征地补偿安置的规定。房屋拆迁管理部门和土地管理部门分别是城市房屋拆迁和集体土地征收中房屋拆迁的主管机关。由此可见，集体土地征收中房屋拆迁与城市房屋拆迁是两种不同性质的拆迁活动，其各自遵循不同的程序和规则来实施。　　二、目前集体土地征收中房屋拆迁存在的问题　　(一)拆迁主体混乱　　在征收集体土地房屋拆迁过程中，有些拆迁主体是县、区政府，有些是县、区国土局，有些是乡、镇政府和街道办，有些是土地储备中心，还有的是无拆迁资质的有关部门，拆迁主体比较混乱。虽然我国目前还没有制定出统一的征收集体土地房屋拆迁方面的法律、法规，但是，参照《城市房屋拆迁管理条例》，以及部分省、市实施的集体土地房屋拆迁管理办法的规定，拆迁法律关系中的当事人只能是拆迁人和被拆迁人，而此处的拆迁人是指经依法批准征用或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。显然，绝大部份集体土地被征收后的用地单位不可能是各级政府，所以，上述拆迁主体在不是用地单位的情况下肯定不能作为拆迁人去和被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。　　(二)拆迁程序不规范　　首先，因建设项目需要拆迁集体土地上的房屋，其前提是该土地被批准征收。但有的项目建设不把集体土地依法征收为国有土地就实施房屋拆迁，从根本上违背了我国土地管理法的基本规定，没有土地征用审批手续，就没有拆迁集体土地上房屋的合法根据，边拆迁，边征地、先拆迁，后征地，都在法律禁止之列。其次，征地方案经批准后，市、县人民政府应当在被征收土地所在地的范围内予以公布。尤其是集体土地征用中需拆迁房屋的，应在公告中明确被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。同时可通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理户口的迁入、分户;房屋的买卖、交换、翻建、租赁、抵押;核发营业执照等事宜。但有的地方政府为了追求效率和速度，不按程序公告，更不告知被拆迁人在出现纠纷时如何进行救济，严重损害了农民群众的合法权益。　　(三)补偿安置标准较低　　由于集体土地征收中房屋拆迁，没有一部较完善、完备的法律法规，且对房屋拆迁的补偿安置标准又不适用城市房屋拆迁的规定，所以造成拆迁补偿安置标准不统一。有的农户在期限内搬迁而所得补偿不如后搬迁的农户，使拆迁工作增加难度，拆迁人与被拆迁人容易引起矛盾，造成农户到处上访、哄闹，造成社会不稳定因素。还有一些地方政府出台的拆迁补偿标准多年不变，与目前房地产价格存在着较大差距，成为大量拆迁纠纷中的焦点。　　三、对策和建议　　(一)树立依法行政理念，坚持依法拆迁　　2004年3月22日国务院印发了《全面推进依法行政实施纲要》，表明全面推进依法行政、建设法治政府的决心，重申忠实履行宪法、法律赋予的职责，确保法制统一和政令畅通，保护公民、法人和其他组织的合法权益

Answer 2

你好，集体土地拆迁给予被征收人的补偿包括土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等，农村村民住宅采取货币补偿、产权置换及提供宅基地建房等进行，原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平