Question

农业地能转成商业用地吗怎样审批？

Answer 1

农业用地，是不能改变农业用途的。只能用于农业耕种，禁止用于非农建设。如果要改变土地性质。需要经过国家相关部门批准。有关问题可以参考国家土地管理法。

根据《中华人共和国土地管理法》

第五章 建设用地
第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农集体所有的土地。

第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人府批准。

Answer 2

农业地不可以转成商业用地。农业地要改变用途由国务院批准。

Answer 3

一、有关规定

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定再重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权的出让金，并且办理登记。”

且根据通知，为加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区的建设用地必须符合土地的利用总体规划，并且纳入了土地的利用年度计划，在选址时必须纳入城市的统一规划管理。

二、农业用地转为商业用地流程：

1．若是改变为商业用途的，那么是必须符合城市总体规划的，并且需先经过规划部门的批准，也就是得先进行审批。

2．只要符合了城市的规划可以改变为商业用途的，就得按照现行土地出让办法的规定，用地的出让应当通过招标、拍卖或是挂牌等的方式公开进行，农业用地的原使用人及买受人都不得自行进行买卖。

3．一般的情况下都可由农业用地的使用人与所在区县的土地管理部门联系，再由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划来安排收储。

农业用地转商业用地在哪里办理？

1．首先需要到县级以上的国土局提出农转商的申请。

2．在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为商业用地的，按照土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，需要在所在地的土地管理部门进行。

3．在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地是需要由市、县的人民政府批准的。

4．之后还需要缴纳一定的费用，若是服务性的费用就在办理的部门缴纳，而税费就得到税务部门缴纳。

Answer 4

根据《中华人民共和国土地管理法》第46条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条的有关规定，现将批准的《征用土地方案》内容和有关事项公告如下：
一、批准机关、批准文号及批准时间
批准机关：国务院

批准文号：

批准时间：
二、建设用地项目名称和土地用途
项目名称：
用途：
三、所用土地的位置

四、被用地单位和用地面积

五、征地补偿安置标准及农业人口安置方式
1．征地补偿安置标准
2．农业人口安置
六、被征收土地范围内的土地所有权人（农村集体经济组织）、使用权人在本公告发布之日起十个工作日内，持土地权属证书和财产权属凭证或其他有关证明材料到区统一征地事务所办理征地补偿登记，请相互转告。
七、征地补偿登记期限
八、土地所有权人、使用权人在规定期限内不办理征地补偿登记将被视为放弃其应有的权益。
特此公告

土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。
行政征收与行政征用的区别主要是：行政征收取得的是财产所有权，而行政征用取得的是财产使用权。
土地征用作为一种行政行为，在法律关系上具有以下几个特征：1、土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体；2、征用土地具有强制性；3、征用土地具有补偿性；4、征用土地将发生土地所有权转移。
国集体土地征用应遵循的原则包括:
1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。
2、保证国家建设用地的原则。
3、妥善安置被征地单位和农民的原则。
4、谁使用土地谁补偿的原则。
我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:
1、土地补偿费。 2、 安置补偿费 3、 地上附着物和青苗补助费。
我国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。
依据《中华人民共和国土地管理法》：第二十七条国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费。征用耕地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的3至6倍。征用其他土地的补偿费的标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

第二十八条国家建设征用土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。

修建省道应有省政府申请，国务院批准。负责人应该是省国土资源厅。补偿的问题你询问乡政府就可以了，因为占用的为集体土地，政府和乡、村之间应该就补偿达成协议。
补偿的费用应该包括：土地补偿费（前三年平均年产值的6——10倍）、安置补助费（安置补助费的标准为该耕地前三年平均亩产值的四至六倍）、青苗费（据实）、地上附着物补偿费（据实），（新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费

直接越级向省国土资源厅和省纪委监察局反映，土地管理部门、监察部门是主管部门。