农村房屋拆迁有什么法律规定吗
为了保障拆迁户的利益，法律对拆迁补偿做了哪些规定？
无论是拆迁，还是征收，老百姓最关心的都是，自己到底能得到什么？虽说国家对每个地方的拆迁补偿款没有统一的标准，但却有着大的指导方针：不得降低原有生活质量，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，先补偿后搬迁等。
一、被征收房屋价值的补偿怎么确定？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”
《征补条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”
按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。
二、哪些因素影响拆迁补偿？
《征补条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”
从上述法规中可以看出房屋价值的影响因素有“房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等”，北京英淇律师事务所为您解读影响房屋价值的因素。
1、房屋结构影响拆迁补偿
在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下，钢结构的价值＞钢筋混凝土结构的价值＞砖混结构的价值＞木质结构的价值。
2、房屋成新程度影响拆迁补偿
房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言，房龄越高，价值越低，但一些有悠久历史和特定意义的房屋，不能按照上面的房龄因素来评估，否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋，其价值往往要高于新房。
3、房屋用途影响拆迁补偿
在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做经营使用，还有的用作厂房，仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。
4、房屋区位不同影响拆迁补偿
在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。
三、拆迁补偿怎选？
《评估办法》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”
货币补偿，是指征收人以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币形式进行补偿的方式。房屋产权调换，是指房屋征收部门提供房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。
所以，当您面临征收时，您所享有的权利就是：既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。
四、先补偿后搬迁
《评估办法》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”
在同意拆迁时，被拆迁人一定要明白先补偿，后拆迁的顺序，避免拆迁过后有所损失。如果遇到了选拆迁后补偿的情况，要知道保护自己的合法权益，拒绝这种拆迁形式。
如遭遇“逼迁”，首先，切记不要与其发生正面冲突，保存相关证据并拨打报警电话，保存相关证据，委托专业拆迁律师会启动相应的程序，通过法律途径维权才是正确的途径。
五、不得降低被拆迁人的生活水平
《土地管理法》四十七条第六款规定:“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。
《土地管理法》四十七条第七款规定:“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”
从上述立法用意来看，征迁不得降低被征迁人的生活水平。拆迁法律中并没有作出具体的征地拆迁补偿标准，在国有土地上房屋征收补偿中，主要需要三项补偿事项，分别为被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿和因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
流程
【征地情况告知】
在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》并公告或者直接发布《拟征地公告》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
《征地告知书》或《拟征地公告》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。
【征地调查确认】
在征地报批前，市、县人民政府土地行政主管部门应调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、被征地农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。
【函告征地情况】
市、县人民政府土地行政主管部门将被征地农村集体经济组织和被征地农户确认的拟征地的权属、种类、面积和有审批权的人民政府等情况函告同级劳动保障部门。同级劳动保障部门及时确定被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例，并函告同级国土资源局。
【征地听证告知】
在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《听证告知书》，将拟征土地的补偿标准、安置途径、当地劳动保障部门确定的被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例等内容，告知被征地农村集体经济组织和被征地农民，并告知被征地的农村集体经济组织和被征地农民对补偿标准、安置途径和社保措施享有申请听证的权利。《听证告知书》由市、县人民政府土地行政主管部门负责在被征地土地所在地的村、组张贴并告知被征地农民。
【组织征地听证】
在征地报批前，被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径申请听证的，市、县人民政府土地行政主管部门应当组织听证。涉及社会保障有关事项的，邀请劳动保障部门参加。举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》。 [3]
材料组卷
按要求逐级上报有批准权限的人民政府审批。
【文字材料】
1、省辖市人民政府建设用地请示文件
2、省辖市人民政府建设用地审查意见（附土地开发建设整体方案及控制性规划；涉及划拨供地的，附划拨用地项目名单）
3、县（市）人民政府建设用地请示文件
4、县（市）人民政府建设用地审查意见（附土地开发建设整体方案及控制性规划，其中涉及划拨供地的，附划拨用地项目名单）
5、建设用地项目呈报材料“一书三方案”
6、征地告知、确认、听证有关材料
7、补充耕地验收文件和市、县国土资源行政主管部门关于资金来源情况的说明
8、缴纳新增建设用地土地有偿使用费承诺函（加盖市、县财政部门印章）
9、占用林地的，应当先办理占用林地审核手续
10、现场踏看表（见附件4）及影像资料
【图件材料】
1、建设用地勘测定界图和勘测定界技术报告书
2、城市建设用地规模控制图（可用A4局部彩图，加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章或规划审核章）
3、拟占用土地1∶1万分幅土地利用现状图（标注占地位置并加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章）
4、补充耕地位置图（在1∶1万分幅土地利用现状图上标注并加盖报文的市、县国土资源行政主管部门印章）
实施
【发布征收土地公告】
征地经依法批准后，被征土地所在地的市、县人民政府应当自收到征地批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地的村内张贴《征收土地公告》。该公告应当包括下列内容：
(1)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
(2)被征用土地的所有人、位置、地类和面积;
(3)征地补偿标准、农业人员安置途径、社保情况;
(4)办理征地补偿登记的期限和地点。
【办理征地补偿登记】
被征地农村集体经济组织、农村村民、地上附着物产权人或者其他权利人应当在《征收土地公告》规定的期限内，持土地权属证书等有关证明材料，到《征收土地公告》规定的地点，办理征地补偿登记手续。
【发布征地补偿安置方案公告】
市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的《征收土地方案》和补偿登记资料，在发布《征收土地公告》之日起45日内，以被征地农村集体经济组织为单位制定《征地补偿安置方案公告》并在被征收土地的村内张贴。该公告当包括下列内容：
(1)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口和数量;
(2)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
(3)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
(4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
(5)社保费用的筹集方法、缴费比例和办法;
(6)其他有关征地补偿、安置的具体措施。
2019-12-12 · 百度认证:北京冠领律所官方账号,品牌企业
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任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
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